法律專(zhuān)家為民說(shuō)法系列叢書(shū):法律專(zhuān)家教您如何買(mǎi)賣(mài)房屋不上當(dāng)
定 價(jià):29.8 元
叢書(shū)名:法律專(zhuān)家為民說(shuō)法系列叢書(shū)
- 作者:李英霞 著;張宏偉,吳曉明,叢書(shū) 編
- 出版時(shí)間:2015/7/1
- ISBN:9787547227367
- 出 版 社:吉林文史出版社
- 中圖法分類(lèi):D922.384
- 頁(yè)碼:180
- 紙張:膠版紙
- 版次:1
- 開(kāi)本:16開(kāi)
隨著社會(huì)發(fā)展和社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度的改革,我國(guó)在住房制度上發(fā)生了很大的變化,并在市場(chǎng)中出現(xiàn)了多種類(lèi)別的房屋。同時(shí),我國(guó)規(guī)范房屋權(quán)屬及其買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)范又是紛繁復(fù)雜,實(shí)踐中,出現(xiàn)的“一方多賣(mài)”、開(kāi)發(fā)商虛假承諾等現(xiàn)象嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者合法權(quán)益的現(xiàn)象層出不窮,同時(shí),假離婚等規(guī)避的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。那么,一般民眾在房屋買(mǎi)賣(mài)中如何防止發(fā)生糾紛、防止上當(dāng)受騙,是當(dāng)前急需解決的問(wèn)題。出于這樣的目的,我們組織編寫(xiě)了《法律專(zhuān)家為民說(shuō)法系列叢書(shū):法律專(zhuān)家教您如何買(mǎi)賣(mài)房屋不上當(dāng)》。
前言
第一篇 房屋的類(lèi)別
1.什么是商品房?
2.什么是經(jīng)濟(jì)適用房?
3.什么是小產(chǎn)權(quán)房?
4.什么是公有住房?
第二篇 商品房買(mǎi)賣(mài)
5.商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)具備什么條件?
6.購(gòu)房中的“五證”“兩書(shū)”是指什么?
7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的情況下進(jìn)行的銷(xiāo)售
行為效力如何?買(mǎi)受人的權(quán)利如何得到救濟(jì)?
8.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí),銷(xiāo)售
行為效力如何?買(mǎi)受人的權(quán)利如何救濟(jì)?
9.商品房預(yù)售合同登記備案的性質(zhì)和效力如何?
10.商品房的預(yù)售合同是否可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)?br>11.商品房預(yù)售中出現(xiàn)“一房?jī)少u(mài)”行為如何認(rèn)定?
12.開(kāi)發(fā)商遲延交房,如何承擔(dān)違約責(zé)任?
13.出賣(mài)人遲延交房,買(mǎi)受人是否有權(quán)解除合同?
14.因行政部門(mén)的原因?qū)е路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不能按時(shí)履行商品房預(yù)售合同中規(guī)定的義務(wù),該原因是否屬于不可抗力?買(mǎi)受人的權(quán)利如何得到保護(hù)?
15.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將抵押的房屋出售,如何承擔(dān)賠償責(zé)任?
16.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在銷(xiāo)售廣告中的宣傳是否具有法律效力?
17.“買(mǎi)房可無(wú)條件入讀名!笔且s還是要約邀請(qǐng)?對(duì)開(kāi)發(fā)商是否有約束力?
18.商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款有哪些?
19.預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)中認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力如何認(rèn)定?
20.認(rèn)購(gòu)書(shū)在什么情況下應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同7
21.買(mǎi)受人在什么情況下可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任?
22.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司交付的房屋質(zhì)量有問(wèn)題時(shí)如何處理?
23.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交付的房屋面積存在差錯(cuò)時(shí)如何處理?
24,公攤面積如何計(jì)算?
25.房屋面積存在誤差如何處理?
26.商品房轉(zhuǎn)賣(mài)后,開(kāi)發(fā)商面積差價(jià)款是否應(yīng)退還初始買(mǎi)受人?
27.預(yù)售商品房開(kāi)發(fā)商擅自變更設(shè)計(jì)怎么辦?
28.購(gòu)買(mǎi)精裝修住宅應(yīng)當(dāng)注意什么?
29.在符合交房條件的情況下,買(mǎi)受人逾期收房的,逾期收房期間所產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)?
30.貸款有哪些種類(lèi)?
31.等額本息還款方式與等額本金還款方式有何區(qū)別?
……
第三篇 二手房買(mǎi)賣(mài)
第四篇 特殊房屋買(mǎi)賣(mài)
《法律專(zhuān)家為民說(shuō)法系列叢書(shū):法律專(zhuān)家教您如何買(mǎi)賣(mài)房屋不上當(dāng)》:
按揭貸款是當(dāng)前商品房買(mǎi)賣(mài)中經(jīng)常采取的付款方式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同,購(gòu)房者支付首付款后,在辦理按揭貸款的過(guò)程中,銀行經(jīng)過(guò)資格審查有可能作出拒絕貸款的決定。由于貸款失敗,購(gòu)房者往往不具備購(gòu)買(mǎi)能力,在要求開(kāi)發(fā)商退房的情況下,經(jīng)常遭到開(kāi)發(fā)商拒絕。更有甚者,開(kāi)發(fā)商拒絕返還首付款。那么,買(mǎi)受人未能取得商品房抵押貸款,開(kāi)發(fā)商與其簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同到底應(yīng)該如何處理?
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條規(guī)定:商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定,買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款,因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的,對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。
根據(jù)該司法解釋?zhuān)I(mǎi)受人未能獲得銀行貸款時(shí)能否解除合同,應(yīng)該具體區(qū)別對(duì)待:
第一種情況,因買(mǎi)受人自身的原因,例如買(mǎi)受人怠于履行辦理貸款的義務(wù),或者沒(méi)有向銀行提供相應(yīng)的資信證明等情況,買(mǎi)受人不能要求解除合同,同時(shí)還需承擔(dān)未能按時(shí)支付購(gòu)房款的違約責(zé)任;第二種情況,因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商原因致使買(mǎi)受人未能獲得銀行貸款的,例如存在違規(guī)開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目手續(xù)不齊全等不符合銀行發(fā)放貸款的標(biāo)準(zhǔn),買(mǎi)受人可以解除合同,出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)返還買(mǎi)受人已經(jīng)支付的購(gòu)房款本金及其利息;第三種情況,因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,包括銀行貸款政策變化等,例如銀行原要求首付款需達(dá)到購(gòu)房總價(jià)的20%即可批準(zhǔn)貸款,而當(dāng)買(mǎi)房人按此要求申請(qǐng)貸款后,銀行將首付款標(biāo)準(zhǔn)提高為購(gòu)房總價(jià)的30%,致使買(mǎi)房人未能獲得銀行貸款的,此時(shí)合同未能訂立是不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因引起的,買(mǎi)房人有權(quán)解除合同,并且無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。
在實(shí)踐中,常發(fā)生這樣的問(wèn)題:因?yàn)橘I(mǎi)受人存在不良信用記錄等問(wèn)題,致使因?yàn)殂y行對(duì)于買(mǎi)受人的信用等級(jí)評(píng)價(jià)較低,致使貸款不成功。這是否屬于因?yàn)橘I(mǎi)受人的原因而導(dǎo)致貸款不能?雖然表面上來(lái)看這屬于因買(mǎi)房人的原因未能訂立合同,但我們需要注意的是,買(mǎi)受人不是信貸專(zhuān)業(yè)人員,沒(méi)有義務(wù)也缺少相應(yīng)的能力完全了解銀行發(fā)放貸款的標(biāo)準(zhǔn),故應(yīng)將此種情況認(rèn)定為不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因,買(mǎi)受人有權(quán)解除合同,出賣(mài)人應(yīng)該返還本金以及利息給買(mǎi)受人。
……