住房除作為一種最終產品而為人所消費外，也是一種投資價值很高的金融產品，當今世界與住房有關的金融衍生產品不計其數(shù)。與此同時，住房還是人類生存的基本資料，人民居住權能否得以滿足直接關乎著一個國家的社會穩(wěn)定與經濟發(fā)展。因此對于住房及房地產市場的研究不能局限于產業(yè)經濟范疇，必須全面兼顧住房的資產屬性與商品屬性，從整個宏觀經濟與金融市場的角度進行深入挖掘，理清住房這種特殊商品在一個經濟體中的地位和作用。并從其自身特點出發(fā)，掌握其價格決定機制與波動特征。只有這樣才能真正理解住房的本質，發(fā)現(xiàn)并預測這種特殊商品的價格規(guī)律，在政策制定中做到有的放矢。
《住房價格決定機制與住房供給制度選擇》正是基于此點認識而全面考慮住房的商品屬性與投資品屬性，將住房的兩類屬性有機結合，通盤考慮兩種屬性間的相互推動與相互牽制等各種影響機制，以求準確掌握住房市場的客觀規(guī)律。
邢戩，大連大學經濟管理學院講師。數(shù)量經濟學博士，畢業(yè)于吉林大學商學院。研究方向為金融宏觀計量，資產定價，房地產金融等。曾在國內知名期刊發(fā)表相關文章10余篇。
第1章 緒論
1.1 住房的本意
1.2 我國房地產業(yè)的歷史變遷
1.3 新興學科——住宅經濟學
1.4 投資品、消費品還是社會福利工具
1.5 相關研究回顧與本書研究視角
討論1 住房財富的本質
第2章 住房概念的外延
2.1 住房的資產屬性
2.2 房地產金融
2.3 房價與通脹——基于貨幣傳導渠道的認識
討論2 國際游資與中國房價
第3章 我國住房市場現(xiàn)實問題
3.1 高房價收入比
3.2 房地產開發(fā)投資規(guī)模大且增長速度快
3.3 住房空置率高
3.4 房價存在較大地區(qū)差異
3.5 地方政府參與利益分配
3.6 投機程度較高
3.7 存在價格泡沫
3.8 經濟適用房未能有效穩(wěn)定房價
討論3 我國房價調控政策為何收效甚微
第4章 住房價格決定機制與波動特征
4.1 住房價格內生決定機制
4.2 住房價格外部影響因素及作用機理
4.3 住房市場關聯(lián)主體間的博弈
4.4 基于我國住房市場的實證檢驗
第5章 住房價格波動的溢出效應
5.1 住房價格對家庭消費行為決策的影響
5.2 住房價格對家庭投資和社會投資行為的影響
5.3 住房價格與地方政府財政收入
5.4 住房價格對家庭福利和總福利的影響
5.5 住房價格波動溢出效應實證檢驗
第6章 住房市場失靈的原因及解決辦法
6.1 住房市場天然存在市場失靈傾向
6.2 三重基本屬性相互矛盾
6.3 我國現(xiàn)行住房供給體系無法調節(jié)住房市場失靈
討論4 住房財富與家庭消費
第7章 我國住房市場制度及國際比較
7.1 我國住房市場制度體系
7.2 德國住房市場制度體系
7.3 美國住房市場制度體系
7.4 新加坡住房市場制度體系
7.5 發(fā)達國家住房市場的共性——雙軌制
討論5 住房財富與家庭消費
——進一步討論
第8章 關于我國住房市場的現(xiàn)實思考
8.1 我國現(xiàn)行住房制度體系評析
8.2 實行住房雙軌制供給制度的必要性
8.3 新假設條件下的重新推導——雙軌制可行性的理論證明
8.4 新調控政策的框架設計
結論
參考文獻
《住房價格決定機制與住房供給制度選擇》：
因此在整個歐盟范圍內并沒有一個統(tǒng)一的指標，但是歐洲各國對于空置房的統(tǒng)計體系都是很明確的。香港則認為，不論是否被出售，只要在住房普查時沒有被實際占用的住房即為空置房，根據(jù)《香港物業(yè)報告2012》的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年年底，香港的住房空置率為4.3％。
從以上幾個例子中我們可以發(fā)現(xiàn)，住房空置率的統(tǒng)計工作并沒有如我國政府所言如此復雜，各個國家和地區(qū)各有各的標準，而且每一種統(tǒng)計方法都具有一定的現(xiàn)實意義，都能引導居民的合理預期。事實上只要能做到這點，住房空置率的指標就可以體現(xiàn)其價值。因此《住房價格決定機制與住房供給制度選擇》認為，重要的不是去追求指標如何精確合理，而是以一個全國統(tǒng)一的統(tǒng)計系統(tǒng)來進行連續(xù)的統(tǒng)計，因為指標的連續(xù)性和系統(tǒng)性就可以保證其是有意義的。
但現(xiàn)實情況卻是，我國政府各個部門間相互推諉。此前有一個關于國家電網(wǎng)在全國660個城市調查，得到有6540萬套住宅連續(xù)6個月住宅電表讀數(shù)為零，以此來判斷我國目前的空置住房夠2億人居住的說法。傳言本身的真實性無從考證，但顯然，利用用電量和水量等來進行住房空置調查的做法是有道理也是可行的，因為很難有家庭連續(xù)幾個月不用電不用水，在學術界甚至一度被認為這是最有效的統(tǒng)計方式，但就在各界為找到切實可行且簡單實用的方法歡呼時，國家電網(wǎng)卻立刻出面澄清此數(shù)據(jù)的真實性，并稱國家電網(wǎng)從來沒有統(tǒng)計和發(fā)布過此類數(shù)據(jù)。誠然，數(shù)據(jù)的真實性已無從考量，但是利用國家電網(wǎng)進行統(tǒng)計，確實是被公認為較經濟實用的獲得住房空置率數(shù)據(jù)的途徑，但是國家電網(wǎng)卻在用實際行動盡量將自己與住房空置統(tǒng)計劃開界限。與此同時，我國的統(tǒng)計部門也公開表示無法統(tǒng)計住房空置率。住建部也從未對此做過任何表示。公安部門也以所掌握數(shù)據(jù)不準確為理由婉拒提供相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)的請求。可見我國的住房空置率統(tǒng)計工作目前依然在夾縫中生存，因此《住房價格決定機制與住房供給制度選擇》關于我國住房空置率的討論，只能建立在《住房價格決定機制與住房供給制度選擇》利用中國統(tǒng)計年鑒和各部委關于住房和人口方面的數(shù)據(jù)，加以推算的基礎上，所得數(shù)據(jù)在時效性和準確性方面雖然值得推敲，但根據(jù)本章對我國住房市場概況進行梳理的宗旨，此處對我國各大城市進行住房空置率計算是有必要的。《住房價格決定機制與住房供給制度選擇》沿用趙奉軍（2011）的計算思路，采用更具時效性的數(shù)據(jù)對我國城鎮(zhèn)平均住房空置率做出粗略估計，希望以此來對我國住房的住房空置率水平有一個觀念性認識。
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