《我國城市住房制度改革研究：變遷、績效與創(chuàng)新》：
　　四、住房制度的功能
　　制度的功能不僅重要而且體現在經濟、政治和社會生活的多個方面。從法和經濟學視角來看，制度在經濟運行過程中具有十分重要的功能，而住房制度深刻發(fā)揮了制度的重要功能。
　　第一，住房制度通過向人們提供一個日常生活的結構來減少不確定性。制度具備的一項獨特功能是塑造人們的思維與行為方式，提供并在某種程度上創(chuàng)造和擴散信息，創(chuàng)造較穩(wěn)定的社會秩序，從而可以有效降低不確定性和風險。在人類社會中，信息的不完全和風險的普遍存在迫使人們構建一系列的制度。由此，在經濟發(fā)展過程中，個人的習慣性行為逐漸形成制度化的慣例，依靠這些制度的信息功能，人們能夠有效地處理提供給當事人的信息，減少日常行為中所包含的計算量。正如奈特所說：一個人只有在所有其他人的行為是可預測的，并且他能夠正確地預測的時候，才能在任何規(guī)模的集團中理性地選擇或計劃。
　　在房地產經濟活動中，獲得一個穩(wěn)定的市場結構和可預期的發(fā)展趨勢是重要的。只有在一個穩(wěn)定的和可預測的房地產市場上，開發(fā)商才會提供合意的房地產產品，消費者和投資者才愿意從事回報期很長的房地產買賣，也才能夠提高勞動效率和資金使用效率，進而提高宏觀經濟效益。一般來說，政府通過提供“住房制度產品”，有利于促進房地產市場的穩(wěn)定，能夠在不破壞市場機制效率的前提下實現房地產資源的有效利用和配置。
　　第二，住房制度決定了經濟活動中交易費用的高低。交易費用包括一切不直接發(fā)生在物質生產過程中的費用，如信息費用、談判費用、起草和實施合約的費用、界定和實施產權的費用、監(jiān)督管理的費用和改變制度安排的費用等�！敖灰踪M用反映了構成一個經濟的或在一個更大范圍內的社會中整個制度（包括正規(guī)的和非正規(guī)的）的復雜性。這一完整結構最終勾勒了在個人合約水平上的交易費用”（道格拉斯·C·諾斯，1994，第91頁）。需要指出的是，制度本身并不意味著交易費用的降低，不同的制度通常規(guī)定了不同水平的交易費用。正如諾斯所指出的，整個市場是一個制度的混合物，其中有些使效率增加，而有些則使效率降低。在房地產市場上，消費者和生產者兩方面的交易費用都很高，而相關的房地產制度則能夠減少這兩方面的費用。例如，在美國住宅財產的轉化過程中，“制度決定了交換的成本有多大。構成資源的成本必須既能衡量交換的法律與物質屬性，而且還要能衡量檢察與實施協議的成本，并反映對交換形式的衡量與實施不完全程度的一個不確定性貼現。不確定貼現的量將受關于住房條件的不對稱信息（出售者是知道的）這類具體合約要素以及購買者的貨幣條件（購買者是知道的）的影響，它還受阻止犯罪的有效性這類共同體層次因素及價格水平的穩(wěn)定性這類宏觀因素的影響”（道格拉斯·C·諾斯，1994，第85頁）。
　　第三，住房制度影響著資源的配置和利用狀況。市場和政府通常被認為是配置資源的兩大主導力量，這些認識往往忽視了制度在資源配置中的直接作用。人們在住房資源配置的決策中不僅需要權衡由經濟條件所決定的生產費用，而且還需要考慮由住房制度規(guī)定的交易費用水平。當交易費用很高時，原來有利可圖的生產決策或消費決策會受到影響，一些土地資源和房產資源的投向或投量也將由此而改變。同時，住房制度也影響著社會利用資源的態(tài)度和結果。在特定的制度條件下，制度能夠促使人們節(jié)約，即讓一個或更多的“經濟人”在增進自身福利時而不使其他人的福利減少；或讓“經濟人”在他們的預算約束下達到更高的目標水平。但是，在相反的制度條件下，也會導致浪費現象的普遍出現。
　　第四，住房制度具有規(guī)定收入分配及再分配的功能。制度從方方面面影響了人們的收入分配，在計劃經濟的制度體系下或在市場經濟的制度體系下，人們的收入分配決定方式截然不同。具體來說，勞動者與經濟組織之間的合約通常是在國家的多個政治、經濟制度影響之下形成的，合約的不同也就決定了收入分配的差異。在社會的再分配過程中，政府的各項財稅制度取代企業(yè)內部合約發(fā)揮了重要作用，直接改變了人們的財產狀況。事實上，收入分配制度、土地制度、金融制度和住房制度通常都會在一定程度上改變或調整人們的收入水平。例如，經濟適用房和廉租住房的建設就充分體現了政府增加低收入家庭福利的意愿，同時，對房租和房價的管制也會影響到房主與租（購）者多方面的收入狀況。
　　正如科斯所指出的，我們每個人都生活在一種經濟制度當中。交易成本依賴于一國的制度，如法律制度、政治制度、社會制度以及教育文化等諸方面的制度。交易成本越低，制度的生產效率就越高，制度決定著經濟績效。這一洞見意味著，房地產制度創(chuàng)造了秩序，減少了人們生產和生活的不確定性；住房制度規(guī)定了交易費用的高低，從而影響資源配置和收入分配。正因為如此，人們都非常重視住房制度的構建和變遷，也力求實現有效率的住房制度安排。理論研究表明，有效率的房地產制度一般具有以下一些特征。一是生產要素的占有有利于勞動力的充分利用，有利于生產要素的有機結合。二是產權清晰，權利、責任和利益相統一，既提供一種有效的激勵結構，也具有完善的約束規(guī)則。三是住房制度能夠拓展人類選擇的空間，而這種選擇的前提是獲得充分的信息和可持續(xù)利用的資源。四是住房產品的分配與個人的勞動及其他要素支出相適應。具備了上述特征，住房制度方能更好地實現其功能。
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