《房地產(chǎn)市場百案解析》：

　　二、何某可以追究開發(fā)商締約過失責任

　　本案中，何某與開發(fā)商之間的商品房買賣合同歸于無效，無效合同的法律后果首先是雙方各自返還從對方取得的財產(chǎn)。然而，對于何某而言，其損失是客觀存在的，例如，合同訂立過程中支出的相關(guān)費用、利息損失、喪失了其他購房機會而蒙受了損失等。對此，何某并不是束手無策的，完全可以依法追究開發(fā)商締約過失責任。

　　合同被確認無效或撤銷后將導致合同自始無效，這也就是效力溯及既往的原則。我國《民法通則》第六十一條規(guī)定：“民事行為被確認為無效或者被撤銷后，當事人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當返還給受損失的一方。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當追繳雙方取得的財產(chǎn)，收歸國家、集體所有或者返還第三人�！�

　　《合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任�！钡谖迨�九條規(guī)定：“當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產(chǎn)收歸國家所有或者返還集體、第三人。”

　�。ㄒ唬┚喖s過失責任的定義

　　傳統(tǒng)的民法理論將民事責任分為侵權(quán)責任和違約責任。侵權(quán)責任，是指民事主體因?qū)嵤┣謾?quán)行為而應(yīng)承擔的民事法律后果。換句話說，侵權(quán)責任是指任何人都對他人承擔這樣一種義務(wù)，即不因為自己的錯誤（過錯）行為而侵害他人的合法權(quán)益，否則即構(gòu)成侵權(quán)行為，要對受害方承擔責任。侵權(quán)行為基本上都是違法行為。違約責任是違反合同的民事責任的簡稱，是指合同當事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合合同約定所應(yīng)承擔的民事責任。

　　然而，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，介于侵權(quán)責任與違約責任之間出現(xiàn)了一種特殊的民事責任，那就是一方當事人違反誠實信用這一民事活動基本原則，在締結(jié)合同過程中采取坑蒙拐騙的手段，致使合同不能訂立或合同訂立之后依法歸于無效而被撤銷，而且另一方當事人因此蒙受了損失。因此，當一方當事人在締約過程中因自己的過失、過錯使另一方當事人的信賴利益受損時，即使合同尚未成立或無效，甚至被撤銷，法律也應(yīng)依法對此進行調(diào)整，使利益平衡得以恢復，由此來維持一定的社會經(jīng)濟秩序，這就是民法理論中的締約過失責任。簡單地講，所謂締約過失責任，是指在合同訂立過程中，一方因違背其依據(jù)誠實信用原則所應(yīng)負的義務(wù)而導致另一方信賴利益遭受損失，應(yīng)承擔的民事責任。

　�。ǘ�）締約過失責任的特征

　　我國《合同法》第四十二條規(guī)定：“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當承擔損害賠償責任：（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為�！钡谒氖�三條規(guī)定：“當事人在訂立合同過程中知悉的商業(yè)秘密，無論合同是否成立，不得泄露或者不正當?shù)厥褂谩Ｐ孤痘蛘卟徽�當�(shù)厥褂迷撋虡I(yè)秘密給對方造成損失的，應(yīng)當承擔損害賠償責任�！边@些規(guī)定都涉及締約過失責任的內(nèi)容，是適用締約過失責任的請求權(quán)基礎(chǔ)。此外，《民法通則》第六十六條關(guān)于無權(quán)代理，第六十七條關(guān)于違法代理的規(guī)定，以及《合同法》四十八條、第五十八條的規(guī)定，均為適用締約過失責任理論的體現(xiàn)。從這些法條的規(guī)定可以看出，締約過失責任具有以下3個特征：

　�。�1）法定性。締約過失責任主要是基于法律的規(guī)定而產(chǎn)生的民事責任。只要締約當事人具有以上法條規(guī)定的締約過失情形之一，并給對方造成損失的，即應(yīng)依法承擔締約過失責任。

　�。�2）財產(chǎn)性。締約過失責任是一種財產(chǎn)責任。法律所規(guī)定的締約過失責任的承擔方式主要是賠償損失，即締約過失方承擔其締約過失行為所導致的對方當事人財產(chǎn)減損后果。

　�。�3）補償性。因一方當事人的締約過失行為給對方造成損失的，該當事人應(yīng)承擔損害賠償責任，以補償相對人因此而受的損失，維護交易安全，保護當事人的合法權(quán)益。

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