第1章 緒論
1.1 引言
1.2 研究的基本框架和主要內容

第2章 基本理論
2.1 個人行為假定
2.2 家庭和儒家文化
2.3 產權與交易成本
2.4 外部性
2.5 集體行動理論
2.6 合作理論
2.7 評價標準

第3章 物業(yè)管理市場化的前因后果
3.1 住房制度改革與物業(yè)管理市場化
3.2 物業(yè)管理市場化的后果
3.2.1 物業(yè)管理的經濟與社會貢獻
3.2.2 物業(yè)管理過程中的問題

第4章 物業(yè)管理問題調查與結果分析
4.1 物業(yè)管理問題的調查內容和結果匯總
4.2 物業(yè)管理問題的總體分析

第5章 物業(yè)管理服務的相關交易和權益分布
5.1 物業(yè)相關交易概述
5.1.1 房地產開發(fā)流程與相關交易
5.1.2 交易相關者和交易狀態(tài)
5.2 伴隨交易的物業(yè)權益重分布
5.2.1 政府與開發(fā)商之間的交易
5.2.2 開發(fā)建設階段的相關交易
5.2.3 開發(fā)商與購房者（業(yè)主）之間的交易
5.2.4 開發(fā)商與物業(yè)公司之間的交易
5.2.5 業(yè)主與物業(yè)相關服務公司之間的交易
5.2.6 業(yè)主間的交易
5.2.7 物業(yè)交易中的其他相關者

第6章 物業(yè)管理相關者權益關系理論框架
6.1 產權與外部性
6.2 外部性、計量與連鎖反應
6.2.1 經濟理論中的外部性
6.2.2 外部性的特征、類別與演進
6.2.3 外部性的計量
6.2.4 外部性的連鎖反應
6.3 產權與外部性的關系
6.3.1 一個演進模型
6.3.2 橫截面上財產用途的產權與潛在的外部性
6.3.3 土地縱向演進的產權與外部性系列
6.3.4 外部性的產權
6.3.5 產權與外部性關系：一個小結
6.4 物業(yè)權益糾紛、外部性及其處置方式
6.4.1 兩塊毗鄰土地所有者之間的權益糾紛
6.4.2 房屋建設和使用過程中的產權與外部性

第7章 物業(yè)管理相關交易的產權安排
7.1 《中華人民共和國物權法》中有關物業(yè)產權的安排
7.2 政府與開發(fā)商之間的產權安排
7.2.1 土地使用權交易中有待明晰的產權
7.2.2 土地使用權交易中的產權完善
7.2.3 許可證交易中的產權
7.3 開發(fā)商與購房者（業(yè)主）之間的產權安排
7.3.1 開發(fā)商和購房者間的產權模型
7.3.2 商品房交易中有待清晰的產權
7.3.3 商品房交易中相關物業(yè)產權安排的建議
7.3.4 界定小區(qū)物業(yè)產權的方式
7.3.5 業(yè)主產權的行使限制

第8章 物業(yè)管理中的合作
8.1 合作理論與物業(yè)管理中的合作關系
8.1.1 合作的緣由與形式
8.1.2 博弈論對合作的解釋
8.1.3 物業(yè)管理中的合作關系
8.2 物業(yè)管理中的合作現狀
8.2.1 開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)間的合作現狀
8.2.2 業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)間的合作現狀
8.2.3 業(yè)主與地方政府間的合作現狀
8.2.4 業(yè)主間的合作現狀
8.3 基于博弈論的合作模型
8.4 物業(yè)管理服務中的合作案例
8.4.1 百步亭社區(qū)管理概況
8.4.2 社區(qū)管理服務的生產
8.4.3 監(jiān)督者與隊員的激勵
8.4.4 黨政機構、企業(yè)和居民之間的合作
8.4.5 社區(qū)管理服務的制度安排
8.5 物業(yè)管理服務的合作供給
8.5.1 合作的成本
8.5.2 物業(yè)管理服務的供給方式選擇
8.6 傳統(tǒng)文化和道德約束對合作的維系
8.6.1 中國傳統(tǒng)文化的特點
8.6.2 傳統(tǒng)文化的現代借鑒與融合

第9章 業(yè)主集體行動
9.1 集體行動問題
9.2 集體行動的可能性與問題的解
9.2.1 聯(lián)合提供共用物品的可能性
9.2.2 私人提供公共物品的可能性
9.2.3 制度對集體物品供給的激勵
9.2.4 強制與集體行動
9.3 業(yè)主特征、經濟計量與業(yè)主集體行動
9.3.1 業(yè)主特征和業(yè)主的經濟計量
9.3.2 業(yè)主集體行動的規(guī)模經濟與決策成本
9.4 開發(fā)商對業(yè)主集體行動的影響
9.4.1 開發(fā)商售房與業(yè)主集體的形成
9.4.2 《臨時業(yè)主公約》與開發(fā)商的“中心代理人”地位
9.4.3 開發(fā)商的選擇
9.5 物業(yè)公司與業(yè)主集體行動
9.5.1 作為開發(fā)商下屬的物業(yè)管理部門或公司
9.5.2 接受開發(fā)商委托的社會化物業(yè)公司

第10章 業(yè)主組織與制度安排
10.1 制度治理的理論框架
10.1.1 制度、制度層級與分析層次
10.1.2 制度對共有資源（共有建筑物）治理的概念框架
10.2 制度與業(yè)主組織形成
10.2.1 業(yè)主與制度確認
10.2.2 業(yè)主組織成立的制度安排
10.2.3 業(yè)主組織形成的制度比較
10.3 業(yè)主委員會職權安排與現有法規(guī)的對接
10.4 業(yè)主委員會的運作與制度創(chuàng)新

第11章 業(yè)主權益分布與投票規(guī)則選擇
11.1 抑制業(yè)主間財富轉移的投票規(guī)則
11.1.1 基本模型
11.1.2 R1和R2情形下的財富轉移問題
11.1.3 補償與協(xié)調
11.2 選票分配規(guī)則對決策成本的影響
11.2.1 決議形成成本
11.2.2 討價還價成本
11.3 投票決定規(guī)則與決策成本
11.3.1 一致同意時的討價還價成本
11.3.2 投票決定規(guī)則、集體規(guī)模與討價還價成本
11.4 基于業(yè)主特征、服務收益的投票規(guī)則選擇
11.4.1 基本模型
11.4.2 物業(yè)面積（投資）差異與投票規(guī)則選擇
11.4.3 物業(yè)自然特征差異與投票規(guī)則選擇
11.4.4 業(yè)主偏好差異與投票規(guī)則選擇
11.5 投票規(guī)則對物業(yè)投資的影響
11.5.1 基本模型
11.5.2 投票權分配規(guī)則對物業(yè)投資的影響
11.5.3 雙重計票規(guī)則對物業(yè)投資的激勵

第12章 物業(yè)管理市場化的權益關系協(xié)調機制
12.1 開發(fā)商和業(yè)主的權益關系協(xié)調
12.1.1 投票規(guī)則與決策過程
12.1.2 購房階段的一致同意
12.1.3 合約履行階段的權益糾紛
12.1.4 權益關系協(xié)調：開發(fā)商的市場化方法
12.1.5 投票規(guī)則給出的制度協(xié)調
12.2 業(yè)主問的權益關系協(xié)調
12.2.1 單個業(yè)主在業(yè)主集體中的權重
12.2.2 費用分攤、收益分布與投票規(guī)則選擇
12.2.3 綜合與拓展
12.2.4 費用分攤的產權模型
12.3 物業(yè)服務的內容、標準和價格確立
12.4 建立物業(yè)服務交易的招投標制度
12.4.1 物業(yè)管理服務招投標工作程序
12.4.2 評標辦法和運作要點
12.4.3 評標工作階段和工作內容
12.5 業(yè)主委員會與居民委員會的關系協(xié)調
12.5.1 不同點
12.5.2 交叉點或疊合面
12.5.3 沖突與制度協(xié)調
12.5.4 誰領導誰？
12.5.5 未來走向與政策建議
12.6 小區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理的整合機制

第13章 主要結論和有待研究的問題
13.1 主要結論
13.2 有待研究的問題
參考文獻
附表1物業(yè)管理問題調查表