序

自1998年我國城鎮(zhèn)住房分配貨幣化改革以來，房地產市場進入快速發(fā)展時期，房地產業(yè)成為國民經濟發(fā)展的重要支柱產業(yè)，但也引發(fā)了一系列問題，主要表現為房地產價格漲幅過高，房地產投資增長過快。同時，我國正處于經濟結構轉型升級的新階段，經濟發(fā)展中存在內需與外需失衡、投資與消費失衡、產業(yè)結構失衡、經濟發(fā)展空間結構失衡、收入分配結構失衡等結構失衡的問題。因此，本書研究房地產市場對我國經濟結構的影響，主要涉及產業(yè)結構、收入分配結構和總需求結構三個方面。

第2章本書回顧了我國房地產業(yè)的概況和房地產業(yè)的發(fā)展歷程，對我國住房制度改革以來房地產業(yè)發(fā)展的主要事實特征進行簡單總結，并通過理論分析和實證檢驗考察我國房價上漲對房地產業(yè)發(fā)展的影響。

第3章首先介紹了投入產出理論，這是本書主要的理論基礎。然后利用我國投入產出表分析了房地產業(yè)的帶動效應。研究結論表明，房地產業(yè)發(fā)展通過對生產要素在不同行業(yè)的配置，對產業(yè)結構和其他經濟結構產生影響；房地產業(yè)及其密切相關的大多屬于資本密集、勞動報酬份額相對偏低的行業(yè)，對我國初次分配向政府和企業(yè)部門傾斜的格局起到強化作用，而且這些行業(yè)對消費需求的依賴度較低，導致房地產業(yè)的發(fā)展強化了我國低消費、高投資、高出口的需求結構，不利于我國經濟結構的轉型，不利于生態(tài)文明建設的推進。

第4章分析房地產的產業(yè)結構效應。首先，分析了影響產業(yè)結構變動的主要因素，并分別從需求和供給兩個渠道分析房地產市場對產業(yè)結構的影響機制。從需求渠道來看，房地產市場可以通過財富效應影響消費結構、通過資產效應影響投資結構，從而引起產業(yè)結構的變化；從供給渠道來看，房地產市場可以通過自然資源、人力資源、資金供給和生產技術等方面引起產業(yè)結構的變化。最后，構建房地產市場價格波動影響三次產業(yè)結構的計量模型，并利用我國19992010年省級單位的面板數據進行了實證檢驗。結果顯示，我國三次產業(yè)結構隨著經濟增長處于緩慢的調整之中，而房地價格上漲對產業(yè)結構調整步伐施加了明顯的影響。

第5章分別從要素收入分配和城鄉(xiāng)收入差距兩個方面分析了房價波動與我國收入分配結構的互動關系。理論分析表明：① 房價上漲通過對就業(yè)的直接抑制、間接抑制效應和工資成本效應強化了資本的強勢地位，促進資本收入份額的提高；而且房價上漲還通過財產性收入效應、通貨膨脹效應和人力資本效應進一步擴大居民收入差距。② 勞動收入份額下降往往導致居民收入差距擴大，可以通過城市化效應和房地產投機效應推動房價上漲，長此以往則出現房價抑制效應，二者逆轉的條件是住房剛性需求的下降。關于19992010年間房價與勞動收入份額互動關系的實證研究表明：① 房價的提高會產生有利于資方的分配效應；② 勞動收入份額的下降對房價上漲起到了一定的助推作用；③ 西部地區(qū)房價對勞動收入份額的影響更為明顯，東部地區(qū)則是勞動收入份額對房價的影響更為強烈。關于房價與居民收入差距互動關系的實證研究表明：現階段我國房價上漲與城鄉(xiāng)收入差距擴大之間表現為一種正反饋機制作用。

第6章主要從房地產投資和房地產市場價格兩個角度分析了房地產業(yè)對我國總需求結構的影響。首先分析收入分配對總需求結構的影響機理。隨后，構建了一個關于經濟增長過程中總需求結構隨住房投資波動而變動的理論模型。并利用我國19522010年的數據進行了實證考察。理論和實證分析表明，在經濟的增長過程中，工業(yè)化和城市化在總需求結構變動中起到基礎性的作用。最后，利用19992010年我國省級數據，對房價的需求結構變動效應進行了實證檢驗。結果顯示，房價波動對總需求結構變動施加了額外的影響，房價上漲強化了我國依賴外需、依賴投資的需求結構特征。

第7章為結語部分，總結了前文的主要結論，并提出相應的政策建議。

作 者

2015年1月于成都