投資美好生活

孫宏斌 融創(chuàng)中國控股有限公司董事長

房地產(chǎn)的下半場是什么？就是投資美好生活。從這一角度來看，將房地產(chǎn)換成任何行業(yè)，這答案都可以。比如AI，AI的下半場就是找對象，這也是美好生活的一部分；再如互聯(lián)網(wǎng)的下半場，也是投資美好生活。

這幾年我們也做了很多投資，投資邏輯是什么？依然是美好生活。為什么大家都在投資科技創(chuàng)新，投資AI？目標(biāo)就是消費(fèi)升級。前幾年說的是消費(fèi)升級，自從十九大以后，消費(fèi)升級就改成美好生活了。

不過，相比于科技創(chuàng)新、AI，我還是更喜歡房地產(chǎn)的下半場，為什么呢？第一，我們是一個(gè)房地產(chǎn)公司，我們的主業(yè)是房地產(chǎn)，如果房地產(chǎn)都做不好，就沒有錢，更別說投資其他的了；第二，房地產(chǎn)也是一個(gè)非常有意思的行業(yè)。

房地產(chǎn)是一個(gè)大家都懂的行業(yè)。所以今天我首先想說說房地產(chǎn)是什么，當(dāng)前有何特點(diǎn)；其次想談?wù)勈裁词敲篮蒙�活，以及為什么要現(xiàn)在投資美好生活，而不是去年，也不是五年前；最后，想說說投資美好生活有多難。

首先，談?wù)劮康禺a(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)。

第一，規(guī)模特別大。我國汽車產(chǎn)業(yè)銷售規(guī)模約占全球的1/3，2017年約為四五萬億人民幣，所以全球汽車產(chǎn)業(yè)銷售規(guī)模約為兩萬億美元，而我國房地產(chǎn)2017年的銷售額已經(jīng)超過全球的汽車行業(yè)。這是一個(gè)巨大的市場，一個(gè)誰都不愿意放手的市場。2017年房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模為13萬億~14萬億元之間，按我的估計(jì)，房地產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)規(guī)模可達(dá)15萬億人民幣的行業(yè)。

第二，行業(yè)在快速整合。很多人都認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)沒有護(hù)城河，就是買地賣房子，很容易。但我想說的是，這個(gè)行業(yè)的護(hù)城河其實(shí)非常深。為什么深？我一直認(rèn)為，這個(gè)行業(yè)實(shí)際上分為兩部分：一部分是投資，另一部分是蓋房子。如果投錯(cuò)了，蓋什么房子都虧錢；如果投對了，蓋什么房子都掙錢。這是這個(gè)行業(yè)最難的�，F(xiàn)在有很多人做投資，投資本來就很難，投資房地產(chǎn)行業(yè)更難，因?yàn)橥度脒M(jìn)去要好幾年才能知道結(jié)果。

很多人都裝修過房子，對資金富裕的人來說，買大房子容易，但想找一位好的設(shè)計(jì)師很難，因?yàn)槿�世界最好的設(shè)計(jì)師只有那么多，都被我們這樣的大地產(chǎn)公司給占了，小公司基本沒有機(jī)會(huì)請到這些好設(shè)計(jì)師。所以，好的設(shè)計(jì)師其實(shí)也是一個(gè)護(hù)城河。另外，因?yàn)樾袠I(yè)整合快，這幾年大公司增長也都很快，而小公司很難參與其中，擠進(jìn)前幾名就更困難。

第三，行業(yè)政策特別多。我一直說，做企業(yè)要看宏觀，還要看微觀。微觀是我們自己所做的事，宏觀是這個(gè)行業(yè)要向什么方向發(fā)展。其實(shí)很多時(shí)候大家看的是綜觀，比如今天出什么政策了，那是綜觀。綜觀的事，我認(rèn)為不是最重要的。最重要的是宏觀，是對這個(gè)行業(yè)未來的判斷。如果發(fā)現(xiàn)方向不對了，我們就要調(diào)整，然后繼續(xù)往前走。

我們也承認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)周期性的行業(yè)，與宏觀有關(guān)系，政策每年都在變，但是這個(gè)行業(yè)，不僅是我們，前幾名的公司每年都在大幅度增長，為什么？就是因?yàn)闊o論哪個(gè)行業(yè)，任何一項(xiàng)政策都能夠變成其中某些企業(yè)的優(yōu)勢，關(guān)鍵是看你是否能把壞事變成好事。這其實(shí)特別難。

總結(jié)而言，這個(gè)行業(yè)有三個(gè)特點(diǎn)：一是規(guī)模大，我們?nèi)绻�把這個(gè)行業(yè)做好，行業(yè)前十名，甚至前二十名的企業(yè)都能排進(jìn)世界五百強(qiáng)；二是行業(yè)快速整合；三是行業(yè)政策一直在變，但無論什么政策，都會(huì)有好處，要把政策變成自己的優(yōu)勢。

這是房地產(chǎn)行業(yè)的三個(gè)特點(diǎn)，也是指導(dǎo)我們做事的方向。

大家都在買房子、買股票，雖然誰也無法判斷將來，但是我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)絕不存在大幅上漲的可能性，也不存在大幅下降的可能性，它在今后5~10年里，都會(huì)處于波動(dòng)之中。當(dāng)然，每個(gè)城市都會(huì)不太一樣。近年來，這個(gè)行業(yè)確實(shí)發(fā)展得較好，所以我們的現(xiàn)金流也比較好。今后幾年，這個(gè)行業(yè)還會(huì)快速發(fā)展，對大公司來說尤其如此。這是我對這個(gè)行業(yè)的一點(diǎn)判斷。

其次，什么是美好生活，為什么要現(xiàn)在投資美好生活。

我們這幾年一直說投資消費(fèi)升級，消費(fèi)升級是什么呢？你有房有車、吃飽穿暖之后想做什么呢？所以，美好生活就是你的基本生活需求得到滿足后的更高追求和享受的東西，那么下一步就是文化旅游，還有文化娛樂以及養(yǎng)老、休閑、教育……這些東西是下一步我們要投的，這就是消費(fèi)升級。

為什么要現(xiàn)在投資？因?yàn)楝F(xiàn)在的人都有錢了。其實(shí)中國人開始有財(cái)富的概念是從2008年開始的，2008年以后很多企業(yè)、很多人有錢了。不過，房地產(chǎn)行業(yè)是從2015年、2016年開始變好的。中國的財(cái)富人群漸漸增多，他們到了享受美好生活的時(shí)候了。我記得1985年我第一次去海南，從北京坐飛機(jī)到廣州，普通艙146元，經(jīng)濟(jì)艙190元。然后再從廣州飛到海南，住在南天大旅店，當(dāng)時(shí)正在試營業(yè)，一晚75元。這價(jià)格誰住得起？我那時(shí)工資每月97元，讓我拿一個(gè)月的工資在這住一晚，我當(dāng)時(shí)想，這個(gè)酒店肯定倒閉。那天我走的時(shí)候，還把拖鞋給帶上了。而到今天，過年的時(shí)候海南的酒店有時(shí)達(dá)到了一萬元一晚，但仍有很多人預(yù)訂。

再如電影，2008年，中國全年的電影市場僅40多億元，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到五六百億了，只一部電影的票房就能達(dá)好幾十億。就是因?yàn)槿藗兌加绣X了。以前人們都買影碟看電影，因?yàn)橘I碟5元，去電影院要10元�，F(xiàn)在誰還賣碟��？以前跟女孩出去約會(huì)，花掉100元已經(jīng)算高消費(fèi)，現(xiàn)在看電影、吃飯還有洗腳，一千元可能是最基本的消費(fèi)了。人們生活水平提高了，不在乎花幾十元看一場電影，看電影已經(jīng)是最便宜的事了。

所以，投資美好生活的時(shí)候到了。

投資美好生活實(shí)際上很難，難在哪兒？

第一，門檻高。泰康東升大哥現(xiàn)在投的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合產(chǎn)業(yè)，我特別看好，因?yàn)楫?dāng)前文旅和醫(yī)養(yǎng)行業(yè)的門檻很高，隨便一個(gè)旅游項(xiàng)目的投資都是100億元以上。現(xiàn)在萬達(dá)項(xiàng)目做完以后，我們大約會(huì)持有2000億元的文化旅游物業(yè)，如哈爾濱萬達(dá)城，我們持有的酒店群、萬達(dá)mall、游樂場及秀場合計(jì)共100多億元，青島的項(xiàng)目甚至達(dá)200多億元。

第二，因?yàn)殚T檻高，回報(bào)率就很低。目前我們投資的這些項(xiàng)目回報(bào)率可能只有1%或者0.5%，有的只能做平，萬達(dá)城現(xiàn)在已經(jīng)有哈爾濱、西雙版納、南昌、合肥四家開業(yè)了，我們2018年的目標(biāo)是做平，2019年可能才會(huì)開始盈利。

回報(bào)率低、投資大，因此門檻高。但這個(gè)行業(yè)有什么好處？正因?yàn)殚T檻高、回報(bào)率低，所以供應(yīng)量少，如高端的文化旅游就非常少，但隨著需求的逐漸增加，這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)越來越好，今年回報(bào)率可能只能持平，明年就有可能變成1%，后年再增長為2%，再過三年、五年、十年可能就是20%了。但在這過程中，需要投入很多資金，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合是這樣，文化娛樂也是如此。如視頻網(wǎng)站，一年虧損兩百億元很正常，中國一年拍800部電影，但真正在電影院上映的并不多，所以對大部分電影從業(yè)者來說，掙錢的很少，反而需要投入很多資金，有的虧損了，有的賺出來了。

簡而言之，行業(yè)消費(fèi)升級也好，美好生活也好，不是誰都能投資的，它的門檻很高，但如果堅(jiān)持下來，優(yōu)勢就會(huì)非常明顯。