不動(dòng)產(chǎn)登記是一項(xiàng)以行政程序?yàn)楹诵牡木唧w實(shí)務(wù)工作。本書作為“劉守君不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)系列叢書”之一,作者對(duì)人民法院生效的50個(gè)典型判例作解析,每個(gè)判例解析的結(jié)構(gòu)為案件名稱、人民法院確認(rèn)的事實(shí)、人民法院的認(rèn)為、裁判結(jié)論、解析。直接讓讀者明白看到的是什么案件、人民法院通過(guò)審理確認(rèn)的案件的基本事實(shí)、人民法院對(duì)案件作出裁判的理由和依據(jù)、人民法院對(duì)案件的裁判結(jié)果、筆者站在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)的角度對(duì)案件的解析,為不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)提供參考、借鑒。
劉守君,男,1969年9月出生,黨校大學(xué)文化,高級(jí)經(jīng)濟(jì)師職稱。中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格。樂(lè)山市首批學(xué)*和技*帶頭人。
原全國(guó)房屋登記官考試命題專家?guī)斐蓡T,參加2011年全國(guó)房屋登記官考試命題,參加2012年、2013年全國(guó)房屋登記官考試審題。
1993年9月至2014年5月,在犍為縣房地產(chǎn)管理所從事房屋登記工作,現(xiàn)從事不動(dòng)產(chǎn)登記研究、咨詢和教學(xué)。
主要學(xué)*:北京城市學(xué)院眾城智庫(kù)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)(自然資源)登記研究院研究員。
主要榮譽(yù):四川省人民陪審員、樂(lè)山市社會(huì)科學(xué)成果三等獎(jiǎng)、“無(wú)錫產(chǎn)監(jiān)杯”《物權(quán)法》與房地產(chǎn)權(quán)屬管理知識(shí)競(jìng)賽二等獎(jiǎng)、樂(lè)山市房地產(chǎn)管理先進(jìn)個(gè)人。
主要研究興趣:民法物權(quán),不動(dòng)產(chǎn)登記。出版專著《<不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則>條文理解與適用》《不動(dòng)產(chǎn)登記典型問(wèn)題解析》《不動(dòng)產(chǎn)登記收件實(shí)務(wù)》等6部。有140多篇有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的論文、案例剖析文章發(fā)表在《中國(guó)國(guó)土資源報(bào)》《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)》《中國(guó)房地產(chǎn)》《房地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍》《四川房地產(chǎn)》等專業(yè)期刊上。
例1 申請(qǐng)人申請(qǐng)房屋登記時(shí)應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交登記申請(qǐng)書
一、案件名稱
二、確認(rèn)的事實(shí)
三、二審的認(rèn)為
四、二審的裁判結(jié)論
五、解析
判例2 因贈(zèng)與產(chǎn)生的房屋轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)
一、案件名稱
二、確認(rèn)的事實(shí)
三、二審的認(rèn)為
四、二審的裁判結(jié)論
五、解析
判例3 申請(qǐng)人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)應(yīng)當(dāng)提交其有效的身份證明
一、案件名稱
二、確認(rèn)的事實(shí)
三、二審的認(rèn)為
四、二審的裁判結(jié)論
五、解析
判例4 登記機(jī)構(gòu)不受理登記申請(qǐng)時(shí)應(yīng)當(dāng)場(chǎng)書面告知申請(qǐng)人
一、案件名稱
二、確認(rèn)的事實(shí)
三、二審的認(rèn)為
四、二審的裁判結(jié)論
五、解析
判例5 登記機(jī)構(gòu)作出的不予登記決定應(yīng)當(dāng)以書面方式告知申請(qǐng)人
一、案件名稱
二、確認(rèn)的事實(shí)
三、二審的認(rèn)為
四、二審的裁判結(jié)論
五、解析
判例6 登記機(jī)構(gòu)是出具不予受理告知書,還是出具不予登記告知書
一、案件名稱
二、確認(rèn)的事實(shí)
三、二審的認(rèn)為
四、二審的裁判結(jié)論
五、解析
判例7 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場(chǎng)書面告知申請(qǐng)人不予受理的視為已經(jīng)受理其登記申請(qǐng)
一、案件名稱
二、確認(rèn)的事實(shí)
三、二審的認(rèn)為
四、二審的裁判結(jié)論
五、解析
判例8 登記機(jī)構(gòu)受理登記申請(qǐng)時(shí),對(duì)無(wú)效的材料應(yīng)當(dāng)作申請(qǐng)材料不齊全認(rèn)定
一、案件名稱
二、確認(rèn)的事實(shí)
三、二審的認(rèn)為
四、二審的裁判結(jié)論
五、解析
判例9 登記申請(qǐng)存在權(quán)屬爭(zhēng)議的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
判例10 登記機(jī)構(gòu)對(duì)被視為已經(jīng)受理的申請(qǐng)也要作出是否登記的決定
判例11 一般情形下,土地出讓金繳納憑證不是登記機(jī)構(gòu)辦理商品房買*轉(zhuǎn)移登記時(shí)應(yīng)當(dāng)收取的材料
判例12 權(quán)利人才是房屋變更登記的申請(qǐng)人
判例13 原配偶死亡后權(quán)利取得人不能單方申請(qǐng)離婚轉(zhuǎn)移登記
判例14 婚前竣工的非法建筑物在婚姻關(guān)系存續(xù)期間完善建房手續(xù)后可以登記為夫妻共有
判例15 購(gòu)房合同上的買方才是登記簿上記載的權(quán)利人
判例16 單獨(dú)所有權(quán)人與買方申請(qǐng)的房屋轉(zhuǎn)移登記,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)辦理
判例17 因離婚協(xié)議產(chǎn)生的房屋轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)
判例18 登記機(jī)構(gòu)不得將不成立的合同用作辦理轉(zhuǎn)移登記的證據(jù)材料
判例19 建房在竣工后登記前轉(zhuǎn)讓的,承讓人受讓的是房屋而非建房資格
判例20 基于形式上存在但實(shí)質(zhì)上不存在的買*合同辦理的房屋轉(zhuǎn)移登記程序也不合法
判例21 登記機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)生的轉(zhuǎn)移登記時(shí),有效的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是必收要件一10l
判例22 商品房買*合同與離婚協(xié)議組合后可以形成權(quán)利人單獨(dú)享有房屋所有權(quán)的原因證明
判例23 繼承人申請(qǐng)因繼承產(chǎn)生的轉(zhuǎn)移登記時(shí)應(yīng)當(dāng)提交其享有繼承權(quán)的證明
判例24 繼承人資格證明是申請(qǐng)人申請(qǐng)繼承轉(zhuǎn)移登記時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的材料
判例25 繼承權(quán)生效證明不是申請(qǐng)人申請(qǐng)因遺囑繼承產(chǎn)生的轉(zhuǎn)移登記時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的材料
判例26 遺失補(bǔ)證和繼承轉(zhuǎn)移登記可以合并受理后依次序登記
判例27 公司股東會(huì)同意用不動(dòng)產(chǎn)抵押的證明不是抵押合同生效的前提
判例28 已經(jīng)啟動(dòng)但未完成的房屋轉(zhuǎn)移登記因該房屋被查封的,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)作不予登記處理
判例29 登記機(jī)構(gòu)不得辦理處分被查封房屋產(chǎn)生的轉(zhuǎn)移登記
判例30 協(xié)助執(zhí)行以不動(dòng)產(chǎn)抵債產(chǎn)生的轉(zhuǎn)移登記時(shí),登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)當(dāng)向申請(qǐng)執(zhí)行人索取納稅憑證
判例31 登記簿記載錯(cuò)誤是申請(qǐng)更正登記的前提
判例32 申請(qǐng)人申請(qǐng)更正登記時(shí)應(yīng)當(dāng)提交登記簿記載錯(cuò)誤的證據(jù)作支撐
判例33 轉(zhuǎn)讓人可以用已出售但尚未轉(zhuǎn)移登記到受讓人名下的房屋作抵押
判例34 抵押權(quán)隨主債權(quán)轉(zhuǎn)讓但不以記載于登記簿上為受讓人享有的抵押權(quán)生效的前提
判例35 抵押未成年人的房屋須為其利益
判例36 一般情形下,在建建筑物抵押權(quán)注銷登記應(yīng)當(dāng)由抵押當(dāng)事人共同申請(qǐng)
判例37 登記機(jī)構(gòu)辦理在建建筑物抵押權(quán)登記時(shí)應(yīng)當(dāng)收取規(guī)劃材料和查看現(xiàn)場(chǎng)
判例38 預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記不具有抵押權(quán)效力
判例39 抵押人須憑確認(rèn)抵押權(quán)消滅的生效的法律文書才可以單方申請(qǐng)抵押權(quán)注銷登記
判例40 生效的確認(rèn)房屋歸三人的判決書導(dǎo)致登記簿上的原房屋所有權(quán)及其上的抵押權(quán)消滅
主要參考書目
《不動(dòng)產(chǎn)登記典型判例解析》:
。1)當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)。
當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng),是指由當(dāng)事人雙方共同向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利或有關(guān)事項(xiàng)產(chǎn)生的登記。在民事活動(dòng)中,因合同、協(xié)議等基于當(dāng)事人雙方合意的民事法律行為,是當(dāng)事人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利或產(chǎn)生與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利相關(guān)事項(xiàng)的重要方式,換言之,因合同、協(xié)議等基于當(dāng)事人雙方合意的民事法律行為,是當(dāng)事人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利或產(chǎn)生與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利相關(guān)事項(xiàng)的原因。民事法律行為,是指以意思表示為要素并以設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系為目的的行為。原因要轉(zhuǎn)化成結(jié)果,就需要法律行為的當(dāng)事人履行各自的義務(wù),其中,協(xié)助對(duì)方申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記是重要的義務(wù)之一。換言之,在這些基于合同所生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中,一方是登記權(quán)利人,另一方是登記義務(wù)人,雙方應(yīng)當(dāng)共同向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記!恫粍(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》十四條款規(guī)定:“因買*、設(shè)定抵押權(quán)等申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的,應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)!惫P者認(rèn)為,此規(guī)定是具體列舉加概括式的規(guī)定,且買*、設(shè)定抵押權(quán)只是基于當(dāng)事人雙方合意的民事法律行為之一,不動(dòng)產(chǎn)互換、投資入股等也是基于當(dāng)事人雙方合意的產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)登記的民事法律行為,即“買*、設(shè)定抵押權(quán)”的范圍太狹窄.因此,將本條款具體列舉加概括式的規(guī)定擴(kuò)張理解為具體列舉加概括式再加定性式的規(guī)定似乎更為合理,若如此,筆者對(duì)本條款作擴(kuò)張理解:因合同、協(xié)議等基于當(dāng)事人雙方合意的民事法律行為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的,應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)。建議不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中按此作。
。2)當(dāng)事人單方申請(qǐng)。
當(dāng)事人單方申請(qǐng),是指由當(dāng)事人中的一方單獨(dú)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利或有關(guān)事項(xiàng)產(chǎn)生的登記!恫粍(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》十四條二款(一)、(二)、(三)項(xiàng)規(guī)定的申請(qǐng)登記的權(quán)利,按《物權(quán)法》二十八條、二十九條和三十條規(guī)定,基于法律規(guī)定的事實(shí)或行為取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利,自事實(shí)成就或行為生效時(shí)起,權(quán)利人無(wú)須登記即依法、即時(shí)享有相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利!恫粍(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》十四條二款(四)項(xiàng)是關(guān)于權(quán)利人對(duì)自己依法享有的記載在登記簿上的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利內(nèi)容發(fā)生變動(dòng)時(shí)申請(qǐng)登記的規(guī)定!恫粍(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》十四條二款(五)項(xiàng)是關(guān)于權(quán)利人申請(qǐng)消滅不動(dòng)產(chǎn)登記的兩種情形:一是依自己的意思表示以放棄的方式處分自己享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利,二是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利因承載該權(quán)利的客體滅失而消滅。概言之,申請(qǐng)?jiān)O(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、消滅此類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利產(chǎn)生的登記時(shí),不存在當(dāng)事人的合意,不涉及他方當(dāng)事人,因此單方申請(qǐng)即可。
《物權(quán)法》十九條規(guī)定,權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的,可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的,利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。據(jù)此可知,一般情形下,更正登記可以由權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng),異議登記由利害關(guān)系人申請(qǐng),即更正登記和異議登記屬于法定的由當(dāng)事人單方申