第一章 中國香港為何深陷高房價(jià)困境
香港模式是內(nèi)地房地產(chǎn)市場的啟蒙。近年來，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展的同時(shí)，有些城市也面臨著同樣的高房價(jià)困境。追本溯源，深入研究香港住房制度，對(duì)反思內(nèi)地住房制度、解決高房價(jià)難題有積極意義。


香港自開埠以后，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，成功躋身“亞洲四小龍”，2017年人均GDP高達(dá)5.77萬美元，是全球最富裕的地區(qū)之一。香港經(jīng)濟(jì)高度繁榮，住房卻面臨困境。香港房價(jià)持續(xù)多年上漲，1980—2017年名義房價(jià)上漲近16倍，年均增長8%，2018年房價(jià)收入比接近48倍，位居世界主要城市前列。受高房價(jià)等影響，香港人均住房面積僅為16平方米。


由于鴉片戰(zhàn)爭后被英國殖民，香港長期實(shí)行土地批租制度，并逐漸形成以土地、金融、稅收和保障為支柱的住房制度體系。土地制度方面，香港土地所有權(quán)歸國家所有，批租后使用權(quán)可自由轉(zhuǎn)讓，但土地供給數(shù)量受重視生態(tài)環(huán)保等影響而長期不足，人均住宅用地僅10平方米。金融制度方面，香港實(shí)行聯(lián)系匯率制，市場利率低且貨幣超發(fā)嚴(yán)重，疊加按揭業(yè)務(wù)靈活多樣，刺激居民加杠桿購房，房地產(chǎn)市場過度金融化。稅收制度方面，香港對(duì)交易環(huán)節(jié)征收重稅，炒房成本高昂，但保有環(huán)節(jié)稅負(fù)低。保障制度方面，政府興建公營房屋對(duì)外低價(jià)出租或出售，保障中低收入群體住房需求，但公營房屋條件偏差，并且近年來供應(yīng)嚴(yán)重不足。


從房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)上看，房地產(chǎn)在香港經(jīng)濟(jì)中占比較高，相關(guān)行業(yè)占GDP比重一度超過30%，2006年以來保持在20% ~ 25%，同時(shí)，2016年土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅收合計(jì)占政府財(cái)政收入的32%。從房價(jià)上漲原因看，在人口持續(xù)增長的背景下，香港土地供給過少，尤其是2001—2010年年均出讓住宅用地僅5公頃，疊加金融環(huán)境過度寬松，推動(dòng)香港房價(jià)持續(xù)上漲。從住房保障上看，由于2002年以后居屋供給大幅減少，中產(chǎn)置業(yè)缺乏支持，住房條件難以有效改善。近期，香港特首林鄭月娥在房屋政策上提出，在加大土地供給的同時(shí)，將公營房屋供應(yīng)比例從六成提高至七成，重點(diǎn)資助中低收入群體購房置業(yè)。




第二章 英國房價(jià)何以剛性上漲
英國是最早出現(xiàn)政府干預(yù)住房市場的國家，也是中國香港住房模式的啟蒙。英國住房總體充足，居住品質(zhì)高，但與中國香港一樣，房價(jià)長期上漲，居民購房面臨較大壓力。英國住房獨(dú)具田園特色，居住環(huán)境良好，80%的住房分布于城郊和鄉(xiāng)村，79%的住房為獨(dú)戶住宅，城市和鄉(xiāng)村的居住區(qū)都富有田園元素；居住條件良好，人均使用面積38平方米，住房質(zhì)量佳且保養(yǎng)好，百年老宅占比達(dá)21%。住房總體充足，套戶比自1971年起維持在1以上，2016年為1.05；住房自有率自1984年起維持在60%以上，2017年為62%。但房價(jià)水平偏高，居民購房壓力較大，2017年房價(jià)收入比為6.1，高于多數(shù)歐美發(fā)達(dá)國家；倫敦房價(jià)收入比達(dá)21，房價(jià)位居全球第二，僅次于中國香港。


英國房價(jià)長期跑贏通脹，領(lǐng)先全球，雖有周期變動(dòng)，但是總體上漲。1917—2017年，英國名義房價(jià)指數(shù)上漲888倍，年均漲幅達(dá)7%，同期，CPI僅上漲48倍，年均漲輻為4%。國際對(duì)比看，1970—2017年，英國名義房價(jià)指數(shù)上漲52.8倍，明顯高于意大利、法國、美國、德國、日本分別為33.9、16.1、12.5、2.3和2.3倍的漲幅。近一百年，英國房地產(chǎn)市場還經(jīng)歷過四輪房價(jià)快漲、大漲的“快�！爆F(xiàn)象，房價(jià)在短暫的趨穩(wěn)或下跌之后總是重新上漲。2017年，名義房價(jià)指數(shù)較次貸危機(jī)前最高點(diǎn)的2007年累計(jì)上漲了20%，實(shí)際房價(jià)也已接近歷史高點(diǎn)。


英國房價(jià)剛性上漲、居民購房壓力大的背后是制度設(shè)計(jì)。土地制度以自由保有為主，但分配不均，1/3的土地仍掌握在極少數(shù)貴族手中；土地規(guī)劃重視環(huán)境保護(hù)，住宅用地占比顯著偏低，截至2005年，英格蘭已開發(fā)用地占比9.8%，住宅用地占比僅1.1%。同時(shí)，80年代英國金融自由化和國際金融地位的重新崛起，大力刺激了貨幣增長，導(dǎo)致房價(jià)不斷上漲。


第三章 美國60年房地產(chǎn)大牛市的巔峰繁榮與驟然落幕
“二戰(zhàn)”結(jié)束至次貸危機(jī)前夕，美國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了長達(dá)60年的大牛市。1946—2006年，住房新開工保持在100萬套/年以上，年均153萬套；名義房價(jià)指數(shù)持續(xù)正增長，累計(jì)上漲24倍，年均增速5.4%，實(shí)際房價(jià)指數(shù)累計(jì)上漲121%，核心城市的房價(jià)漲幅更高，是跑贏印鈔機(jī)的少數(shù)資產(chǎn)之一；住房自有率從1940年的44%提高至2006年的69%。2000年以后，房地產(chǎn)牛市走向泡沫，市場交易過熱，房價(jià)暴漲。一、二手房交易量增長38%，交易額增長102%，名義房價(jià)指數(shù)累計(jì)上漲66%，年均增速高達(dá)10.6%，實(shí)際房價(jià)指數(shù)累計(jì)上漲46%，年均達(dá)7.9%。加息刺破泡沫，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)至金融市場，最終升級(jí)為國際金融危機(jī)。是什么樣的制度和政策導(dǎo)致了美國房地產(chǎn)的大牛市和大危機(jī)？


房地產(chǎn)過度金融杠桿化是風(fēng)險(xiǎn)之源。美國政府享有全球性的貨幣特權(quán)，又天然以國內(nèi)政治利益為先，傾向于寬松的貨幣政策。對(duì)住房領(lǐng)域過度支持，一級(jí)市場通過保險(xiǎn)降低信貸門檻，二級(jí)市場支持金融機(jī)構(gòu)將抵押貸款出表，這導(dǎo)致美國住房領(lǐng)域長期處于流動(dòng)性泛濫、高杠桿、過度消費(fèi)的繁榮期，房地產(chǎn)泡沫化程度高，最終破裂后升級(jí)為全球性的金融危機(jī)與經(jīng)濟(jì)危機(jī)。美國土地以私有為主，在用途和規(guī)劃管制下可自由交易，居民住宅用地供給充足，為高水平住房消費(fèi)提供了支撐。但鼓勵(lì)自有、偏愛單戶住房、住房面積較大的超前住房消費(fèi)，使美國家庭住房負(fù)擔(dān)較為沉重，對(duì)危機(jī)的承受能力較弱。美國征收房地產(chǎn)稅的主要目的是為地方籌集稅源，而并不是將其作為房地產(chǎn)調(diào)控的政策工具。其中保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，提升區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值，使有房戶直接受益，對(duì)居民房價(jià)預(yù)期影響不大。交易環(huán)節(jié)輕買方重賣方，對(duì)短期投機(jī)行為從重征稅，但抑制作用有限。美國的住房保障政策經(jīng)歷了四個(gè)階段，政策重點(diǎn)逐漸從供給端轉(zhuǎn)向需求端，保障方式從實(shí)物保障轉(zhuǎn)向貨幣補(bǔ)貼，目前形成以私人主導(dǎo)供給、政府財(cái)稅補(bǔ)貼、供給需求并重的住房保障體系。


第四章 日本房地產(chǎn)市場大起大落的終極邏輯
我們提出的房地產(chǎn)周期的分析框架“長期看人口、中期看土地、短期看金融”，在業(yè)內(nèi)被廣泛采用。日本從人口懸崖墜落，土地一度供應(yīng)不足，貨幣政策大松大緊，正是驗(yàn)證我們判斷的典型樣本。


在日本房地產(chǎn)市場的運(yùn)行過程中，產(chǎn)生過兩次危機(jī)。第一次危機(jī)產(chǎn)生于日本快速工業(yè)化時(shí)期對(duì)土地激增的需求，在工業(yè)化和城市化的雙重推動(dòng)下，土地價(jià)格不斷飆升，1955—1974年全國城市地價(jià)指數(shù)上漲28倍，六大城市上漲34倍。第二次危機(jī)產(chǎn)生于日本金融自由化時(shí)期寬松的貨幣環(huán)境，在低利率、金融自由化、國際資本的涌入刺激下，1986—1990年全國和六大城市地價(jià)指數(shù)年均漲幅分別高達(dá)7.3%和21.1%。


日本兩次房地產(chǎn)危機(jī)，一次被時(shí)間消化，另一次終結(jié)了黃金時(shí)代。兩次危機(jī)結(jié)局不同，在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著變化。第一次危機(jī)爆發(fā)后日本經(jīng)濟(jì)成功換擋至中速增長，而第二次危機(jī)爆發(fā)后日本經(jīng)濟(jì)陷入長期停滯。第一次危機(jī)爆發(fā)時(shí)日本適齡置業(yè)人口尚處高位，真實(shí)需求旺盛，而第二次危機(jī)爆發(fā)時(shí)日本老齡化問題已十分嚴(yán)峻，65歲以上人口占比高達(dá)12.1%，此后不斷攀升，20 ~ 49歲適齡置業(yè)人口從2000年以后開始回落，有效需求下降。從數(shù)據(jù)上看，2010年城市化率是90.7%，比第一次危機(jī)爆發(fā)時(shí)城市化率明顯提高。實(shí)際上，第二次危機(jī)以后，特別是2000年城市化率大幅提升，主要在于行政區(qū)劃調(diào)整和町村老齡人口去世造成的被動(dòng)提升，而非人口真實(shí)流動(dòng)，無法形成有效需求，房地產(chǎn)市場仍無起色。
孕育日本房地產(chǎn)危機(jī)的終極邏輯是住房制度設(shè)計(jì)。在貨幣金融制度上，日本央行缺乏獨(dú)立性，受大藏省影響較大，貨幣政策定力不足，調(diào)控目標(biāo)在經(jīng)濟(jì)增長和穩(wěn)定物價(jià)之間不斷切換。在稅收制度上，房地產(chǎn)上升期“重交易輕保有”導(dǎo)致泡沫加速形成，房地產(chǎn)下行時(shí)保有環(huán)節(jié)突然加稅導(dǎo)致泡沫加速破滅。在土地制度上，土地金融屬性過強(qiáng)，刺激投機(jī)。在租賃制度上，保護(hù)租約和租戶權(quán)益，形成以機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的住房租賃市場。


第五章 德國房價(jià)長期穩(wěn)定之謎
舉世贊嘆德國房價(jià)長期穩(wěn)定的奇跡�！岸�戰(zhàn)”以后，德國不僅很好地解決了住房短缺問題，套戶比從1945年的0.57提高到2016年的1.02，人均住房面積達(dá)46.5平方米，還保持了房價(jià)長期穩(wěn)定，在全球此起彼伏的房地產(chǎn)泡沫中獨(dú)善其身。1970—2017年，德國名義房價(jià)指數(shù)僅上漲2.3倍，年均增速只有2.6%，同期，英國、法國、美國分別上漲52.8倍、16.1倍和12.5倍，年均增速分別高達(dá)8.8%、6.2%和5.7%。


德國還形成了以租房為主流的居住理念，德國住房自有率為45%，55%的人口租房居住，租賃群體人均住房面積38平方米，租賃條件較好。


德國政府以居住為導(dǎo)向，形成了穩(wěn)健的貨幣金融制度、均衡的稅收制度、完備的租賃制度和以私有為主的土地制度。


貨幣金融制度上，德國央行嚴(yán)格自我約束，以保持物價(jià)穩(wěn)定為貨幣政策的首要目標(biāo)，通脹控制能力是全球典范。住房金融體系以商業(yè)抵押貸款為主，輔以獨(dú)特的住房儲(chǔ)蓄，引導(dǎo)居民理性加杠桿，德國居民杠桿在發(fā)達(dá)國家中處于顯著偏低水平。稅收制度上，在交易環(huán)節(jié)征收重稅，交易成本可達(dá)10%甚至更高，抑制投資。在使用環(huán)節(jié)征收二套住房稅，引導(dǎo)居民不超額占用住房，減少空置。保有環(huán)節(jié)僅征收土地稅，實(shí)際稅率低，鼓勵(lì)居民長期持有。租賃制度上，充分保障租戶權(quán)益、支持租賃需求，以法律落實(shí)租約保障和租金限制，推行租購?fù)瑱?quán)和租金補(bǔ)貼。推行土地私有制，絕大多數(shù)土地由私人所有，住宅用地充足。


第六章 新加坡如何實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”
新加坡是“居者有其屋”的成功踐行者，不僅解決了自治初期的“房荒”問題，更被公認(rèn)為全世界解決住房問題最好的國家之一。人均住房面積從自治之初的不足6平方米提高至2018年的30平方米，套戶比從1985年起一直穩(wěn)定在1以上，住房自有率從2001年以后一直維持在90%左右，組屋的房價(jià)收入比始終維持在5.5以內(nèi)，居民購房壓力較小。短短半個(gè)世紀(jì)，新加坡如何從“貧民窟”華麗轉(zhuǎn)身為解決國民住房問題的“全球典范”？


新加坡以提高住房自有率為目標(biāo)，形成了房屋供應(yīng)、資金籌集、土地供給、稅收四位一體的住房制度體系。


一是組屋主導(dǎo)的住房保障制度，全面覆蓋中低收入人群，約81%的新加坡人居住在政府提供的組屋中，僅19%的高收入人群和外國人通過市場化手段滿足住房需求。二是強(qiáng)制儲(chǔ)蓄型中央公積金制度，既為政府建造組屋提供充足的資金支持，也以優(yōu)惠貸款和補(bǔ)助等形式支持居民買房。三是國有為主的土地制度，政府在土地規(guī)劃、出讓、管理上擁有絕對(duì)話語權(quán)，以低價(jià)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給HDB，保證組屋建設(shè)量足價(jià)廉。四是交易保有并重的稅收制度，以累進(jìn)制和差別化稅率抑制投機(jī)。


從發(fā)展理念上看，新加坡政府強(qiáng)調(diào)“居者有其屋”及“有恒產(chǎn)者有恒心”，將房地產(chǎn)作為維持社會(huì)穩(wěn)定、促進(jìn)種族融合的福利事業(yè)，而非支柱產(chǎn)業(yè)。從住房供應(yīng)體系上看，新加坡構(gòu)建了“廉租房—廉價(jià)組屋—改善型組屋—私人住宅”的階梯化供應(yīng)體系，滿足多層次住房需求，實(shí)現(xiàn)了“中低收入靠保障，高收入靠市場”。從保障房市場發(fā)展來看，新加坡以提供產(chǎn)權(quán)、封閉化管理、嚴(yán)懲弄虛作假等方式，既幫助居民實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)自有，又抑制投機(jī)炒作，真正發(fā)揮組屋的保障功能。


第七章 中國房地產(chǎn)70年簡史
縱觀70年中國住房制度變遷與房地產(chǎn)市場演變，每個(gè)歷史階段的房地產(chǎn)市場問題，很大程度上都與我國基本住房制度有關(guān)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根本上取決于住房制度改革和長效管理機(jī)制建設(shè)。


中國住房制度形成于1949—2019年的一系列改革。從新中國成立之初的福利公房到改革開放后的提租改革，從1994年出售公房到1998年商品房改革。70年制度變遷，是每一個(gè)追求美好生活的中國人共同創(chuàng)造的輝煌歷史，也是發(fā)揮中央、地方兩個(gè)積極性，不斷摸著石頭過河，以政策激活市場、以市場積累經(jīng)驗(yàn)、以經(jīng)驗(yàn)完善政策的過程。


中國，一個(gè)擁有14億人口的大國，占世界人口的18.8%，1949年初，人均居住面積僅4.5平方米，如今城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積超過30平方米，市場的力量創(chuàng)造著奇跡。因?yàn)榉扛某浞终{(diào)動(dòng)了每個(gè)社會(huì)成員的積極性，充分相信每個(gè)人都對(duì)改善住房條件有持久的動(dòng)力。蘊(yùn)含其中的改革哲學(xué)，奠定著成功的基石。


第八章 中國住房制度支柱
“房子是用來住的，不是用來炒的�！狈康禺a(chǎn)市場化最容易出現(xiàn)投機(jī)行為，導(dǎo)致房價(jià)炒作過度。放任炒房，會(huì)引起經(jīng)濟(jì)泡沫化、產(chǎn)業(yè)空心化，最終將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)、金融危機(jī)爆發(fā)�！胺孔〔怀础�，回歸居住屬性，理應(yīng)成為新時(shí)代的住房信仰。


不鼓勵(lì)居民炒房，政府需要?jiǎng)冸x房地產(chǎn)的金融屬性，回歸其居住屬性。這要求政府必須綜合統(tǒng)籌貨幣、金融、稅收、土地、租賃和保障等政策，即在貨幣方面控通脹，在金融方面控杠桿，在稅收方面打擊投機(jī)行為，在土地方面注重供求平衡，在租賃和保障方面滿足多層次住房消費(fèi)需求。


住房金融制度、土地制度、稅收制度、租賃制度和住房保障制度構(gòu)成了中國住房制度的五大支柱。住房金融以商業(yè)按揭為主、公積金為輔，首付比例處于國際較高水平，但住房金融政策調(diào)整過急過快，“猛踩油門”“急剎車”。土地實(shí)行公有制，城市市區(qū)土地歸國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地歸集體所有；土地使用權(quán)有償出讓一方面推動(dòng)著中國經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，另一方面也衍生出“土地財(cái)政”難題。稅收制度呈現(xiàn)“重增量輕存量，重交易輕保有”的特征，保有環(huán)節(jié)僅兩個(gè)稅種，均對(duì)個(gè)人住房免征，隨著存量房時(shí)代的到來，土地出讓將難以為繼，對(duì)保有環(huán)節(jié)征稅是必由之路。租賃市場尚不成熟，制度有待完善，中國城鎮(zhèn)居民租賃比例低于多數(shù)發(fā)達(dá)國家，從國際經(jīng)驗(yàn)看，租賃市場是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住房供給的主要力量，租購并舉有利于住房市場平穩(wěn)健康運(yùn)行。中國的住房保障體系被稱為“保障性安居工程”，主要包括保障性住房、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造和游牧民定居工程，但存在供給不連續(xù)、進(jìn)入門檻高、退出門檻低的問題。


我國住房制度存在較多問題，主要有：住房制度建設(shè)需兼顧住房責(zé)任和宏觀調(diào)控雙重目標(biāo)，住房政策重短期調(diào)控而長效機(jī)制構(gòu)建不足，房地產(chǎn)的支柱地位深度捆綁經(jīng)濟(jì)和地方財(cái)政，尚未平衡“保障” 與“市場”。只有不斷改革完善住房制度，注重長效機(jī)制建設(shè)，才能切實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。


第九章 中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢(shì)
在房地產(chǎn)融資大幅收緊、棚改貨幣化大幅下降的大背景下，房地產(chǎn)市場降溫趨勢(shì)明顯。中央不斷重申“房住不炒”、落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制等要求，中國的房地產(chǎn)市場是否依然具有較大潛力？中國商品住房市場未來的發(fā)展空間受當(dāng)前城鎮(zhèn)化率、人口、住房消費(fèi)觀念、居住條件、經(jīng)濟(jì)增長以及家庭結(jié)構(gòu)六大因素的支撐，產(chǎn)生出城鎮(zhèn)常住人口增長、居住條件改善以及城市更新三大方面需求。目前來看，我國住房市場已經(jīng)從高增長階段踏入總量穩(wěn)定、高質(zhì)量發(fā)展的新時(shí)代，同時(shí)市場將會(huì)向一、二線城市和主要城市群集中，未來我國房地產(chǎn)市場還會(huì)有巨大空間。


住房增量時(shí)代搞建設(shè)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速增長。住房存量時(shí)代注重居住品質(zhì)提升，防范住房市場風(fēng)險(xiǎn)。在住房總量不足時(shí)期，大規(guī)模發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以在緩解住房矛盾的同時(shí)，帶動(dòng)房地產(chǎn)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，從而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速增長。產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展和經(jīng)濟(jì)快速增長推動(dòng)居民收入的增加和購買力的提升，反過來又支撐房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。在存量住房時(shí)期，經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的邊際效應(yīng)遞減明顯，再依賴于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用，則易產(chǎn)生房地產(chǎn)供給過剩風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)。


從國際經(jīng)驗(yàn)來看，中國香港的房地產(chǎn)市場高度集中，前10大地產(chǎn)商形成壟斷之勢(shì)，在重資產(chǎn)下進(jìn)行租售混合經(jīng)營。在美國，REITs是房地產(chǎn)行業(yè)的核心，住房以標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營為主。在新加坡，住房市場具有開發(fā)和自持混合經(jīng)營、房地產(chǎn)和金融雙輪驅(qū)動(dòng)的特點(diǎn)。中國香港、美國及新加坡作為相對(duì)成熟的經(jīng)濟(jì)體，其房地產(chǎn)市場高度成熟，其模式對(duì)中國房企具有重要的參考價(jià)值。


第十章 房地產(chǎn)稅的國際經(jīng)驗(yàn)與中國實(shí)踐
2019年政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，從“穩(wěn)妥”到“穩(wěn)步”，房地產(chǎn)稅改革正在提速。2019年全國人大常委會(huì)工作報(bào)告中，栗戰(zhàn)書委員長提出“今年將集中力量落實(shí)好黨中央確定的重大立法事項(xiàng)，包括制定房地產(chǎn)稅法等立法調(diào)研、起草”，房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程正在加快。房地產(chǎn)稅改革涉及面廣、影響深遠(yuǎn)，待論證的問題較多，深入研究典型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)稅的征收范圍、征收方式、稅率涉及、減免政策等，對(duì)我國建立與完善房地產(chǎn)稅制度有借鑒意義。


從財(cái)政角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于我國全國及地方政府財(cái)政收入的貢獻(xiàn)巨大，絕大部分來自土地出讓收入。當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場已逐步進(jìn)入提質(zhì)降速階段，住房建設(shè)由高速轉(zhuǎn)向中高速，逐漸向存量房階段過渡，隨著存量房時(shí)代逐步到來，土地財(cái)政面臨挑戰(zhàn)，征收保有環(huán)節(jié)稅是必由之路。研究房地產(chǎn)稅能否代替土地出讓收入成為重要的財(cái)政收入來源，對(duì)于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有深遠(yuǎn)意義。城鎮(zhèn)人口和人均居住面積逐漸提高使得稅基總和不斷增加，人均可支配收入增速高于房價(jià)增速促使居民可承受更高的實(shí)際稅率，以及地方政府征稅動(dòng)力的提升，促使房地產(chǎn)稅有望替代土地出讓收入。