從2000開始，中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)。2013年，泰康、萬(wàn)科等首批企業(yè)進(jìn)入高端養(yǎng)老領(lǐng)域。近幾年更是迎來(lái)了養(yǎng)老地產(chǎn)的爆發(fā)期，大量地產(chǎn)、保險(xiǎn)基金和大健康相關(guān)企業(yè)紛紛有意向布局持續(xù)照料退休社區(qū)（CCRC)項(xiàng)目。本書系統(tǒng)地闡述中國(guó)式CCRC的全流程開發(fā)模式，包括對(duì)中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的研判分析，CCRC的發(fā)展歷程與理念，CCRC的選址策略、客群策略、產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)，以及CCRC的籌開與運(yùn)營(yíng)等主要工作。本書對(duì)中國(guó)式CCRC的開發(fā)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行了實(shí)操總結(jié)與復(fù)盤，對(duì)于相關(guān)養(yǎng)老項(xiàng)目具有專業(yè)性和實(shí)用性兼顧的落地指導(dǎo)意義。
本書面向養(yǎng)老行業(yè)從業(yè)者及有意向布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，包括地產(chǎn)開發(fā)商、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)商，以及投資機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上下游行業(yè)等。

本書作者是行業(yè)中具有多年實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)，對(duì)在中國(guó)進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目建設(shè)的要點(diǎn)進(jìn)行了全面解析，是養(yǎng)老行業(yè)非常實(shí)用的參考工具書。

目前中國(guó)已經(jīng)是世界上人口老齡化程度較高的國(guó)家之一，老年人口數(shù)量最多，老齡化速度也最快。中國(guó)65歲及以上人口的比例已經(jīng)從1980年的4.7%提升至2018年的12%，預(yù)計(jì)將繼續(xù)提升至2030年的18%和2050年的33%。這意味著中國(guó)即將面臨的是人口紅利消失、人口老齡化加速、空巢家庭增多、醫(yī)療壓力加大等來(lái)自深度老齡化社會(huì)的挑戰(zhàn)。而對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的從業(yè)者而言，老齡化社會(huì)意味著挑戰(zhàn)，同樣也意味著很多機(jī)會(huì)。關(guān)于中國(guó)的人口老齡化，我們更應(yīng)該用積極的態(tài)度去看待。
從積極的層面來(lái)看，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)隨著二十世紀(jì)五六十年代出生的這批有事業(yè)、有學(xué)識(shí)、有理念、有眼界的長(zhǎng)者逐漸步入退休生活，中國(guó)也將迎來(lái)老齡化的“人口紅利”。他們不僅將帶來(lái)養(yǎng)老理念的改變、消費(fèi)觀念與消費(fèi)意愿的升級(jí)，也將改變現(xiàn)階段養(yǎng)老需求單一、雷同的局面，進(jìn)而從需求端倒逼養(yǎng)老產(chǎn)品和養(yǎng)老服務(wù)的細(xì)分化與多元化發(fā)展。事實(shí)上，最近幾年老年旅游、老年服飾及用品等老年消費(fèi)領(lǐng)域也切實(shí)有所發(fā)展，涌現(xiàn)出了一批諸如糖豆、50+等行業(yè)先行者，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)潛力可見(jiàn)一斑。而未來(lái)70后、80后的中產(chǎn)階層進(jìn)入老齡階段后，將無(wú)疑成為中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“穩(wěn)定器”，對(duì)于這一點(diǎn)，作為養(yǎng)老行業(yè)從業(yè)者與親歷者的我們應(yīng)該堅(jiān)信。
基于對(duì)中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ幕�本判斷與長(zhǎng)期看好，從2013年這一公認(rèn)的養(yǎng)老元年開始，中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)入快車道，泰康人壽、萬(wàn)科地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等大型保險(xiǎn)、房地產(chǎn)領(lǐng)域的知名企業(yè)，包括國(guó)企、央企等，都開始戰(zhàn)略性布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。尤其是近幾年，各地區(qū)的城投公司、大中型地產(chǎn)公司、大健康相關(guān)企業(yè)也紛紛加入，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭更加迅猛。而杭州和睿養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“和�！保┮灿行乙�(jiàn)證并參與了國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從2015年和睿成立至今，因?yàn)閷�業(yè)與專注，我們有機(jī)會(huì)參與了萬(wàn)科地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、中旅集團(tuán)、路勁地產(chǎn)、深業(yè)集團(tuán)等品牌企業(yè)關(guān)于CCRC項(xiàng)目的定位、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)等諸多工作，致力于協(xié)助投資商、開發(fā)商研發(fā)更加適合長(zhǎng)者的產(chǎn)品，提升運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力，以期助推中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為中國(guó)老年人的幸福晚年盡一份綿薄之力。
在多年的實(shí)踐中，我們發(fā)現(xiàn)雖然整個(gè)行業(yè)對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的認(rèn)知日漸清晰，對(duì)于養(yǎng)老發(fā)展模式的探索也有所成就，但在眾多項(xiàng)目的服務(wù)過(guò)程中仍然存在很多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。我們國(guó)家的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于初創(chuàng)階段，大多數(shù)企業(yè)都是首次進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，在養(yǎng)老項(xiàng)目的開發(fā)模式、產(chǎn)品營(yíng)造能力、客戶需求理解、運(yùn)營(yíng)管理等方面普遍存在認(rèn)識(shí)不夠深刻的問(wèn)題，每個(gè)環(huán)節(jié)的參與者都是僅以自身的理解參與其中。我們經(jīng)常會(huì)遇到很多項(xiàng)目是靠設(shè)計(jì)師想象出來(lái)的，也有很多項(xiàng)目就是企業(yè)主給自己量身定做的……諸如此類的案例，普遍缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼撟C，對(duì)于老年人到底需要什么產(chǎn)品與服務(wù)并沒(méi)有深刻的理解，對(duì)老齡人口的客群細(xì)分、需求細(xì)分的認(rèn)知也相對(duì)有限。對(duì)于養(yǎng)老項(xiàng)目的定位與開發(fā)，我們一直強(qiáng)調(diào)“土地－客戶－產(chǎn)品－運(yùn)營(yíng)”的交圈邏輯。這也意味著一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目的成功需要方方面面的配合，過(guò)程中的一點(diǎn)點(diǎn)失誤，就可能造成差之毫厘、謬以千里的結(jié)果。由于定位錯(cuò)誤、產(chǎn)品設(shè)計(jì)偏差、開發(fā)邏輯不自洽而導(dǎo)致項(xiàng)目失敗的案例比比皆是。
因此，基于希望全行業(yè)共同進(jìn)步、合謀發(fā)展的初心，我們決定編寫這本《中國(guó)式持續(xù)照料養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)全流程解析：CCRC的中國(guó)本土化實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)》，將多年來(lái)和睿在CCRC方面的研究成果和實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)成冊(cè)與大家分享。本書系統(tǒng)地闡述了CCRC的起源與中國(guó)式CCRC的發(fā)展理念與模式，立足于中國(guó)的養(yǎng)老文化以及中國(guó)長(zhǎng)者的現(xiàn)實(shí)需求，整理、提煉出一整套在中國(guó)發(fā)展CCRC的開發(fā)策略，就中國(guó)式持續(xù)照料養(yǎng)老社區(qū)的選址策略、客群策略、商業(yè)模式、營(yíng)銷及運(yùn)營(yíng)籌開、運(yùn)營(yíng)后評(píng)估等開發(fā)全程內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)闡述。全書的編寫基于和睿多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，過(guò)程中也參考了業(yè)內(nèi)前輩的著作，汲取經(jīng)驗(yàn)；同時(shí)，書中部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)公開信息整理與和睿實(shí)地調(diào)研所得，難免有一定的局限性與時(shí)效性，特此說(shuō)明。
參與本書編寫的人員都是和睿的資深顧問(wèn)，但由于學(xué)識(shí)、才力有限，不足與疏漏之處在所難免，歡迎行業(yè)專家、學(xué)者與讀者諸君不吝批評(píng)指正。在此，也特別感謝北京中合現(xiàn)代工程設(shè)計(jì)有限公司的李曄國(guó)先生受邀為本書撰寫有關(guān)CCRC規(guī)劃設(shè)計(jì)的章節(jié)內(nèi)容，以及多年來(lái)各位合作伙伴給予的支持與信賴，不能一一言表，在此表示由衷的感謝！
和睿自創(chuàng)立之初，就深知養(yǎng)老之路不易。如果將養(yǎng)老事業(yè)比喻為一次長(zhǎng)跑，我們作為長(zhǎng)跑隊(duì)伍中的一員，愿堅(jiān)守初心，與同行共勉，將養(yǎng)老這一正確而美好的事業(yè)堅(jiān)持下去。

杭州和睿養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司
2020年4月

第一章　中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展背景 / 001
第一節(jié)　中國(guó)人口老齡化趨勢(shì) / 001
一、人口老齡化的定義 / 001
二、中國(guó)人口老齡化特征 / 001
三、中國(guó)老齡化發(fā)展階段 / 005
第二節(jié)　中國(guó)養(yǎng)老政策解析 / 006
一、中國(guó)養(yǎng)老政策的發(fā)展歷程 / 006
二、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)視角下的重點(diǎn)養(yǎng)老政策解析 / 008
第三節(jié)　中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的參與主體 / 014
一、開發(fā)主體 / 015
二、運(yùn)營(yíng)主體 / 018
第四節(jié)　中國(guó)與日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀對(duì)比 / 020
一、日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)體系 / 022
二、中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展解讀 / 027

第二章　中國(guó)式持續(xù)照料養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)模式 / 032
第一節(jié)　基于長(zhǎng)者需求的養(yǎng)老產(chǎn)品線劃分 / 032
一、養(yǎng)老客戶的類型 / 032
二、養(yǎng)老產(chǎn)品線劃分 / 033
三、養(yǎng)老產(chǎn)品線小結(jié) / 063
第二節(jié)　CCRC的發(fā)展歷程 / 064
一、什么是CCRC / 064
二、美國(guó)CCRC的發(fā)展歷程 / 065
三、美國(guó)典型CCRC項(xiàng)目及企業(yè) / 066
第三節(jié)　中國(guó)式CCRC的發(fā)展理念與模式 / 067
一、中國(guó)式CCRC的發(fā)展歷程 / 067
二、中國(guó)式CCRC的產(chǎn)品理念 / 068
三、中國(guó)式CCRC的發(fā)展模式 / 070

第三章　CCRC的選址策略 / 100
第一節(jié)　城市與區(qū)位選擇 / 100
一、城市選擇 / 100
二、區(qū)位地段 / 101
第二節(jié)　用地規(guī)模 / 102
第三節(jié)　用地性質(zhì)選擇 / 103
一、保障類用地 / 103
二、經(jīng)營(yíng)類用地 / 105
三、工業(yè)類用地 / 109
四、小結(jié) / 110
第四節(jié)　取地策略 / 111
一、單一養(yǎng)老性質(zhì)用地 / 111
二、復(fù)合型養(yǎng)老用地（ “養(yǎng)老+”項(xiàng)目用地） / 114
三、策略詳解 / 119

第四章　CCRC的客群策略 / 126
第一節(jié)　老年人生理及心理特征變化 / 126
一、老年人生理特征變化 / 126
二、老年人心理特征變化 / 130
第二節(jié)　客戶類型與客群模型 / 131
一、客戶類型 / 131
二、客群模型 / 133
第三節(jié)　需求特征分析 / 134
一、基本情況 / 135
二、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老生活規(guī)劃 / 136
三、關(guān)注因素 / 140
四、產(chǎn)品需求 / 140
五、需求小結(jié) / 143

第五章　CCRC的規(guī)劃設(shè)計(jì) / 145
第一節(jié)　相關(guān)設(shè)計(jì)指導(dǎo)規(guī)范 / 145
第二節(jié)　CCRC的規(guī)劃原則 / 146
第三節(jié)　自理型養(yǎng)老公寓單體設(shè)計(jì) / 149
一、設(shè)計(jì)原則 / 149
二、典型樓型設(shè)計(jì)要點(diǎn) / 150
三、典型戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn) / 154
第四節(jié)　照料單元設(shè)計(jì) / 159
一、設(shè)計(jì)原則 / 159
二、設(shè)計(jì)要點(diǎn) / 159
第五節(jié)　失智型組團(tuán)的典型設(shè)計(jì)要點(diǎn) / 163
第六節(jié)　養(yǎng)老綜合配套設(shè)計(jì) / 165
一、配套規(guī)模與內(nèi)容 / 165
二、設(shè)計(jì)原則 / 166
三、設(shè)計(jì)要點(diǎn) / 170
第七節(jié)　室內(nèi)設(shè)計(jì) / 177
一、設(shè)計(jì)原則 / 177
二、適老化設(shè)計(jì)要點(diǎn) / 179
三、軟裝設(shè)計(jì)要點(diǎn) / 187

第六章　CCRC的商業(yè)模式設(shè)計(jì) / 197
第一節(jié)　融資渠道 / 197
一、銀行貸款 / 197
二、債券融資 / 201
三、資產(chǎn)證券化 / 202
四、產(chǎn)業(yè)基金 / 207
五、PPP模式 / 212
六、信托貸款 / 213
七、股權(quán)融資 / 214
第二節(jié)　交易模式 / 215
一、會(huì)員卡模式 / 215
二、保險(xiǎn)模式 / 225
三、養(yǎng)老貸模式 / 228
四、共有產(chǎn)權(quán)模式 / 229
五、信托模式 / 230
第三節(jié)　法律文本的訂立 / 231
一、入會(huì)協(xié)議 / 233
二、入住協(xié)議 / 234

第七章　CCRC的營(yíng)銷和運(yùn)營(yíng)籌開 / 236
第一節(jié)　營(yíng)銷籌開的階段劃分與重點(diǎn)工作 / 236
一、營(yíng)銷籌備階段 / 236
二、運(yùn)營(yíng)籌備階段 / 243
三、開園優(yōu)化階段 / 248
第二節(jié)　品牌與服務(wù)體系設(shè)計(jì) / 249
一、品牌體系設(shè)計(jì) / 249
二、服務(wù)體系設(shè)計(jì) / 250
三、服務(wù)細(xì)項(xiàng) / 253
第三節(jié)　營(yíng)銷策略 / 259
一、營(yíng)銷階段劃分 / 259
二、營(yíng)銷策略梳理 / 259
第四節(jié)　籌開費(fèi)用測(cè)算 / 262
一、人力成本 / 263
二、能耗成本 / 263
三、服務(wù)成本 / 264
四、營(yíng)銷成本 / 264
五、餐飲成本 / 265
六、鋪地物資成本 / 265
第五節(jié)　團(tuán)隊(duì)組建 / 266
一、組織架構(gòu) / 266
二、崗位職責(zé) / 266
三、團(tuán)隊(duì)培訓(xùn) / 269
第六節(jié)　運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化制度體系 / 270

第八章　CCRC運(yùn)營(yíng)后評(píng)估及優(yōu)化 / 273
第一節(jié)　運(yùn)營(yíng)后評(píng)估要點(diǎn) / 273
第二節(jié)　企業(yè)文化建設(shè) / 274
第三節(jié)　運(yùn)營(yíng)安全 / 275
第四節(jié)　團(tuán)隊(duì)提升 / 277
第五節(jié)　績(jī)效考核 / 281
第六節(jié)　服務(wù)優(yōu)化 / 283
第七節(jié)　合作資源再優(yōu)化 / 289

第九章　典型案例深度分析 / 292
第一節(jié)　萬(wàn)科隨園嘉樹 / 292
一、整體規(guī)劃 / 293
二、功能構(gòu)成 / 294
三、交易模式 / 302
四、客戶特征 / 302
五、服務(wù)體系 / 303
六、小結(jié) / 306
第二節(jié)　朗和杭州國(guó)際醫(yī)養(yǎng)中心 / 307
一、整體規(guī)劃 / 307
二、功能構(gòu)成 / 308
三、交易模式 / 312
四、客戶特征 / 313
五、服務(wù)體系 / 314
六、小結(jié) / 315

參考文獻(xiàn) / 317

作者簡(jiǎn)介 / 318