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隨著城市化建設(shè)的加快，城市更新的興起，土地空間的開(kāi)發(fā)和建設(shè)受到極大關(guān)注。而在城市更新的推進(jìn)中所產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題也層出不窮，如何把握和應(yīng)對(duì)這些問(wèn)題已是迫在眉睫。本書(shū)從案例庫(kù)、風(fēng)險(xiǎn)庫(kù)、流程圖、政策庫(kù)四個(gè)方面解讀城市更新項(xiàng)目，結(jié)合豐富的案例選和政策解讀深度研究了城市更新改造項(xiàng)目涉及到的法律實(shí)務(wù)問(wèn)題，并對(duì)實(shí)施城市更新項(xiàng)目中所出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了詳細(xì)的解讀，同時(shí)也通過(guò)了流程圖的演示對(duì)城市更新項(xiàng)目的操作流程進(jìn)行了全面的闡述。

序　言
適逢深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立四十周年，深圳已由昔日“小漁村”發(fā)展成現(xiàn)代化國(guó)際大都市。在快速城市化的過(guò)程中，深圳的城市發(fā)展也面臨諸多困難和挑戰(zhàn)，與北京、上海、廣州相比，土地成為制約城市發(fā)展的突出因素。在可建設(shè)用地匱乏，土地空間承載逼近極限的情況下，為解決產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城市空間優(yōu)化等問(wèn)題，深圳不斷探索存量土地開(kāi)發(fā)。2004年，深圳市人民政府頒布《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》，拉開(kāi)了深圳城中村改造的序幕。但因拆遷補(bǔ)償問(wèn)題及土地一二級(jí)開(kāi)發(fā)獲取問(wèn)題并不明確，市場(chǎng)主體參與程度不高。2009年12月，深圳市人民政府頒布了《深圳市城市更新辦法》，從此開(kāi)啟了城市更新的大發(fā)展時(shí)代。
相比國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的棚戶區(qū)改造、三舊改造等模式，深圳城市更新模式突出市場(chǎng)主導(dǎo)，在政府規(guī)劃引導(dǎo)下，原物業(yè)權(quán)利人、開(kāi)發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等各方全面參與，在各方利益共贏的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)了深圳城市存量土地的二次開(kāi)發(fā)，同時(shí)完成了大量公共設(shè)施落地，并提供了規(guī)�？捎^的保障性住房、人才房。深圳通過(guò)城市更新有效提高了土地利用效率，優(yōu)化城市功能，加強(qiáng)公共服務(wù)配套設(shè)施，同時(shí)推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)升級(jí)、消費(fèi)升級(jí)。
城市更新不同于普通房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，其中涉及政府公共政策、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)以及各參與主體之間復(fù)雜的社會(huì)關(guān)系，法律性、政策性以及實(shí)踐性特點(diǎn)凸顯。法律性體現(xiàn)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可能同時(shí)涉及物權(quán)、合同、婚姻繼承、公司治理、行政管理等法律關(guān)系。政策性體現(xiàn)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程包括立項(xiàng)、單元規(guī)劃審批、實(shí)施主體確認(rèn)、土地出讓以及歷史遺留問(wèn)題的處理等，都具有鮮明的政策屬性，各地規(guī)定不盡相同。實(shí)踐性體現(xiàn)在每個(gè)項(xiàng)目都需要綜合運(yùn)用不同的法律、政策以及更新模式統(tǒng)籌推進(jìn)，在實(shí)踐中不斷探索政策適用方式及范圍。
華潤(rùn)置地的城市更新業(yè)務(wù)始于深圳，伴隨灣區(qū)成長(zhǎng)逐步發(fā)展壯大，多年來(lái)一直引領(lǐng)著中國(guó)城市更新的發(fā)展潮流。從*早的羅湖華潤(rùn)中心起步，到南山大沖舊改——被譽(yù)為城市更新“教科書(shū)級(jí)別的范本”，再到如今備受關(guān)注的湖貝城市更新項(xiàng)目，華潤(rùn)置地秉承“品質(zhì)給城市更多改變”的品牌理念，創(chuàng)造了一個(gè)個(gè)真正體現(xiàn)城市生命力的城市更新標(biāo)桿項(xiàng)目。
2019年2月，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)了《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，強(qiáng)調(diào)要“因地制宜推進(jìn)城市更新”；2019年4月，廣州、東莞等灣區(qū)城市相繼發(fā)布或修訂城市更新重要政策�；谇笆稣弑尘�，為全面梳理華潤(rùn)置地城市更新項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，華潤(rùn)置地法律合規(guī)部聯(lián)合城市更新領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)豐富的北京德恒（深圳）律師事務(wù)所，通過(guò)政策研究、項(xiàng)目梳理、案例研究等大量工作，將*終工作成果匯總成為本書(shū)。本書(shū)通過(guò)對(duì)大量糾紛案例的研究，歸納糾紛種類及典型案例, 為城市更新糾紛預(yù)防及處理提供針對(duì)性參考; 提煉城市更新項(xiàng)目各階段、各參與主體間的法律風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)，建立城市更新風(fēng)險(xiǎn)庫(kù)；通過(guò)流程圖簡(jiǎn)明直觀呈現(xiàn)項(xiàng)目辦理流程、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及注意事項(xiàng)；分析解讀法規(guī)政策的具體適用情形，為業(yè)務(wù)開(kāi)展提供法律指引。
華潤(rùn)置地將不斷探索，堅(jiān)持“城市綜合投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商”的定位，用更多城市更新作品助力城市的高質(zhì)量發(fā)展，提升城市形象，繼續(xù)為大眾的美好生活而奮斗。
是為序。

華潤(rùn)置地有限公司總法律顧問(wèn)　劉中
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇二〇年八月于深圳

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