本書(shū)由住房租賃領(lǐng)域從業(yè)多年且深度參與中國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)劃與設(shè)計(jì)的專(zhuān)家學(xué)者領(lǐng)銜創(chuàng)作，在大量調(diào)研的基礎(chǔ)上，深入探討了中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的商業(yè)邏輯、實(shí)踐路徑以及行動(dòng)方案。住房租賃市場(chǎng)，通過(guò)資產(chǎn)證券化賦能，有效盤(pán)活存量房地產(chǎn)資源，是金融服務(wù)實(shí)體的新模式。
第一章 住房租賃市場(chǎng)開(kāi)辟萬(wàn)億級(jí)新經(jīng)濟(jì)藍(lán)海 _ 001
建設(shè)和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的歷史契機(jī) _ 004
住房租賃行業(yè)的發(fā)展邏輯與內(nèi)在價(jià)值 _ 010
萬(wàn)億級(jí)新經(jīng)濟(jì)藍(lán)海加速而至 _ 025
第二章 住房租賃市場(chǎng)全球發(fā)展實(shí)踐 _ 031
市場(chǎng)需求、政策引導(dǎo)與資本推動(dòng) _ 033
美國(guó)住房租賃市場(chǎng)：全球規(guī)模最大 _ 045
德國(guó)住房租賃市場(chǎng)：保障性最佳 _ 064
英國(guó)住房租賃市場(chǎng)：為租而建 _ 075
日本住房租賃市場(chǎng)：機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)管理程度最高 _ 085
全球住房租賃市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)的啟示 _ 095
第三章 中國(guó)住房租賃行業(yè)發(fā)展道路 _ 099
我國(guó)住房租賃行業(yè)發(fā)展的三個(gè)階段及所面臨的問(wèn)題 _ 101
政策對(duì)住房租賃行業(yè)的扶持與驅(qū)動(dòng) _ 110
住房租賃企業(yè)機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)發(fā)展歷程 _ 124
租賃住房需求結(jié)構(gòu)變化推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展與演進(jìn) _ 145
第四章 中國(guó)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)與發(fā)展 _ 159
多渠道擴(kuò)大租賃住房的有效供給 _ 161
推進(jìn)保障性租賃住房市場(chǎng)建設(shè) _ 178
金融賦能行業(yè)發(fā)展的探索 _ 197
第五章 住房租賃市場(chǎng)的金融創(chuàng)新 _ 209
住房租賃市場(chǎng)類(lèi) REITs 實(shí)踐 _ 212
保障性租賃住房 REITs 的探索與思考 _ 224
序
近年來(lái)，我國(guó)加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，探索新的發(fā)展模式，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，特別是大力發(fā)展保障性租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展。隨著城鎮(zhèn)化水平不斷提升，預(yù)計(jì)未來(lái)全國(guó)城鎮(zhèn)中將有1/3 左右的居民或家庭長(zhǎng)期租房居住，而他們用于住房租賃消費(fèi)的支出約占其可支配收入的1/3。一些人口基數(shù)大、人口流入多、住房?jī)r(jià)格高的大城市，租房居住比重（或租住率）甚至超過(guò)60%。這些為住房租賃企業(yè)及行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了有利的制度政策環(huán)境，提供了廣闊的市場(chǎng)空間。
同時(shí)我們要看到，要有效有力地發(fā)展租賃住房和住房租賃市場(chǎng)，要使住房租賃企業(yè)及行業(yè)良性循環(huán)和持續(xù)健康發(fā)展，仍有許多重大難題需要進(jìn)一步破解，比如住房租賃行業(yè)收益率（或租金回報(bào)率、租售比）過(guò)低，長(zhǎng)期、低成本、大額資金缺乏，人們長(zhǎng)期租房居住意愿不高等。
住房租賃行業(yè)是運(yùn)營(yíng)管理要求高、需要精打細(xì)算的行業(yè)，且因租賃住房具有民生屬性，政府要對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。因此，破解收益率過(guò)低難題需從兩方面同時(shí)發(fā)力。一是政府要進(jìn)一步加大土地、金融、財(cái)稅等政策支持力度，以有效降低租賃住房建設(shè)階段成本和運(yùn)營(yíng)管理階段稅費(fèi)。二是住房租賃企業(yè)要探索成熟穩(wěn)健可贏利的良性循環(huán)模式，運(yùn)用科技等手段提高租賃經(jīng)營(yíng)能力，有效增加運(yùn)營(yíng)收入、降低運(yùn)營(yíng)成本，并建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
發(fā)展租賃住房雖然一次性開(kāi)發(fā)建設(shè)投入大、投資回收期長(zhǎng)，但通常具有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，既依賴(lài)于又適合于長(zhǎng)期、低成本、大額資金投入。其中運(yùn)作公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）是最佳選擇之一。2022 年8 月，我國(guó)首批三只保障性租賃住房公募REITs 成功發(fā)售，打通了“投、融、建、管、退”閉環(huán)，能夠有效縮短資金回報(bào)周期，盤(pán)活存量資產(chǎn)，降低企業(yè)資金壓力。不過(guò)，公募REITs 還需擴(kuò)大到保障性租賃住房以外的長(zhǎng)租房領(lǐng)域，并需在以下兩方面積極研究，有所突破：一是稅收非中性，擠壓了本來(lái)就較低的收益率；二是交易結(jié)構(gòu)過(guò)于復(fù)雜，發(fā)行成本較高。
此外，還要使租房者與購(gòu)房者在享受教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，即通常所講的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”或“租賃賦權(quán)”；要穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序，有效保障承租人合法權(quán)益。相信隨著住房租賃相關(guān)立法和制度政策的不斷完善，上述難題都會(huì)逐步得到解決。并且，隨著專(zhuān)業(yè)化、規(guī)�；》孔赓U企業(yè)的發(fā)展以及租賃住房品質(zhì)提升和服務(wù)改進(jìn)，最終許多買(mǎi)不起房或不想買(mǎi)房的新市民、青年人等會(huì)選擇長(zhǎng)期租房居住。
目前，住房租賃成為社會(huì)大眾、各地政府、相關(guān)企業(yè)、專(zhuān)家學(xué)者和投資者高度關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題之一。為幫助人們?nèi)嫔钊肓私庾》孔赓U行業(yè)，趙然等編寫(xiě)了這本書(shū)，較好地回答了為什么要大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、住房租賃行業(yè)的發(fā)展邏輯與內(nèi)在價(jià)值是什么、住房租賃行業(yè)為什么是新經(jīng)濟(jì)行業(yè)，以及住房租賃時(shí)代來(lái)臨能為經(jīng)濟(jì)社會(huì)和民眾生活帶來(lái)哪些變化等一系列問(wèn)題。同時(shí)，這本書(shū)立足于我國(guó)住房租賃行業(yè)當(dāng)前快速發(fā)展的現(xiàn)狀，聚焦“投、融、建、管、退”等重要環(huán)節(jié)，基于專(zhuān)業(yè)視角，深入剖析行業(yè)的痛點(diǎn)和難點(diǎn)，從微觀層面對(duì)行業(yè)上下游各參與方，以及供給、金融等多個(gè)層面做了研究與闡述，對(duì)行業(yè)未來(lái)高質(zhì)量發(fā)展的路徑選擇提出了合理化建議。作者還提出了在金融創(chuàng)新工具賦能下，住房租賃行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的解決方案，尤其在保障性租賃住房公募REITs 正式啟航之際，對(duì)有效盤(pán)活存量租賃住房資產(chǎn)、拓寬保障性租賃住房融資渠道提供了重要智力支持。
在我國(guó)住房租賃企業(yè)及行業(yè)迎來(lái)歷史性發(fā)展機(jī)遇的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，作者對(duì)行業(yè)脈絡(luò)的全盤(pán)梳理和總結(jié)，無(wú)疑具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。相信這本書(shū)可以為住房租賃行業(yè)相關(guān)人士帶來(lái)新的啟示和思考，也為關(guān)注行業(yè)發(fā)展、對(duì)行業(yè)抱有興趣的普通讀者提供了一個(gè)感知和了解該行業(yè)的有效入口。
希望更多人能關(guān)注住房租賃行業(yè)發(fā)展，加入到行業(yè)建設(shè)中來(lái)，推動(dòng)我國(guó)住房租賃行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。
柴強(qiáng)
中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)
前言
2016 年，我國(guó)正式推進(jìn)以滿(mǎn)足新市民、青年人住房需求為主的住房體制改革，建立“購(gòu)租并舉”的住房制度，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，推動(dòng)住房租賃規(guī)�；�(zhuān)業(yè)化發(fā)展。盡管從1995 起，我國(guó)廉租房、公租房市場(chǎng)已經(jīng)逐步發(fā)展，但這一時(shí)期政策民生保障屬性明顯，住房租賃的市場(chǎng)化程度仍十分有限。
“ 十三五”期間，我國(guó)住房保障體系取得巨大成就，低保、低收入住房困難家庭應(yīng)保盡保，公租房分配逐步放寬準(zhǔn)入條件。住房需求發(fā)生迭代�！笆奈濉睍r(shí)期，我國(guó)城鎮(zhèn)化將保持在較快發(fā)展階段。根據(jù)中國(guó)社科院農(nóng)村發(fā)展研究所測(cè)算，到2035 年我國(guó)城鎮(zhèn)化率或?qū)⑦_(dá)到74.39%。這意味著未來(lái)還有近15% 的人口將進(jìn)入城市。城鎮(zhèn)化率高企使大量“新市民”產(chǎn)生在大城市安家的居住需求。
從全球擁有較成熟住房租賃市場(chǎng)國(guó)家的實(shí)踐來(lái)看，市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)類(lèi)租賃住房正是伴隨著工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快應(yīng)運(yùn)而生的，成為滿(mǎn)足住房需求的主要手段。無(wú)論是在擁有全球規(guī)模最大住房租賃市場(chǎng)的美國(guó)，保障性最佳的德國(guó)，還是“為租而建”的英國(guó)，機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)管理程度最高的日本，住房租賃市場(chǎng)都是由市場(chǎng)需求、政策引導(dǎo)與金融助力共同推動(dòng)的產(chǎn)物。
2021 年，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，并將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs 試點(diǎn)；2022 年“十四五”規(guī)劃綱要提出擴(kuò)大保障性租賃住房供給……一系列政策變遷與推動(dòng)表明，構(gòu)建以機(jī)構(gòu)化統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理、提供長(zhǎng)期穩(wěn)定租賃關(guān)系的住房租賃市場(chǎng)，解決好新市民、青年人的居住問(wèn)題，既是解決大城市住房問(wèn)題的關(guān)鍵所在，也是實(shí)現(xiàn)人民安居樂(lè)業(yè)、社會(huì)安定有序的需要。在行業(yè)內(nèi)，機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)探索萌芽于2010 年，在摸石頭過(guò)河中創(chuàng)造新的經(jīng)驗(yàn)。歷經(jīng)10余年時(shí)間，根據(jù)企業(yè)背景不同，5 類(lèi)典型的住房租賃企業(yè)基本形成——地產(chǎn)系、創(chuàng)業(yè)系、中介系、酒店系和資管系。至此，行業(yè)從“野蠻生長(zhǎng)”的上半場(chǎng)步入“精耕細(xì)作”的下半場(chǎng)。尤其從各地“十四五”住房規(guī)劃中可以看出，保障性租賃住房成為住房供應(yīng)中當(dāng)之無(wú)愧的中流砥柱。各參與方也積極投入保障性租賃住房的建設(shè)中。
當(dāng)然，租賃住房尤其是保障性租賃住房在理解范疇上與以往的商品住宅大相徑庭，不是把一棟公寓或一個(gè)社區(qū)建漂亮再銷(xiāo)售出去那么簡(jiǎn)單，而是一個(gè)更加宏大的命題。將它單純理解為不動(dòng)產(chǎn)是很片面的。從商業(yè)本質(zhì)或定義來(lái)講，租賃住房不止是簡(jiǎn)單的空間，它需要運(yùn)營(yíng)，需要資產(chǎn)管理，需要社區(qū)治理，并與金融、科技、雙碳環(huán)保等緊密相關(guān)，在注重社會(huì)效益的同時(shí)還要兼顧經(jīng)濟(jì)效益，非常復(fù)雜，需要一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。
同時(shí)，每個(gè)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的背后都蘊(yùn)含著新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。住房租賃行業(yè)也不例外，不僅將形成一個(gè)非常完善的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，而且作為新行業(yè)會(huì)需要大量兼?zhèn)渚频旯芾砗臀飿I(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化、復(fù)合型人才。此外，隨著首批三只保障性租賃住房REITs 上市，住房租賃作為新經(jīng)濟(jì)行業(yè)，將為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)持續(xù)動(dòng)能和諸多深層次的改變，對(duì)于這個(gè)命題我們需要持續(xù)研究與思考。
ICCRA 住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院牽頭出版這本書(shū)的宗旨，就是希望厘清住房租賃行業(yè)的發(fā)展脈絡(luò)，探索行業(yè)發(fā)展規(guī)律，為破除行業(yè)發(fā)展的痛點(diǎn)、難點(diǎn)找到解決方案。具體而言，本書(shū)尊重客觀規(guī)律，以全球視野研究分析國(guó)際住房租賃市場(chǎng)的沿革、理論、實(shí)踐、經(jīng)驗(yàn)，然后聚焦本土化，在結(jié)合中國(guó)國(guó)情和現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上，深入研究我國(guó)住房租賃行業(yè)的發(fā)展歷程、發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，特別是聚焦住房租賃市場(chǎng)建設(shè)，關(guān)注專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。本書(shū)力求通俗易懂，既從微觀中來(lái)，又到宏觀中去，通過(guò)大量的圖表傳遞專(zhuān)業(yè)知識(shí)，以期為行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的參與者及投資者提供一份助力，為推動(dòng)住房租賃行業(yè)健康發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量。
特別感謝北京市中倫律師事務(wù)所合伙人孟憲石，中聯(lián)基金合伙人、董事總經(jīng)理范熙武兩位主要作者對(duì)本書(shū)部分章節(jié)的貢獻(xiàn)。
特別感謝中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)博士、中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級(jí)研究員秦虹在本書(shū)的編寫(xiě)過(guò)程中提出了許多中肯的建議，推動(dòng)了相關(guān)觀點(diǎn)的形成。本書(shū)在創(chuàng)作過(guò)程中，還得到了來(lái)自美國(guó)公寓協(xié)會(huì)和英國(guó)公寓協(xié)會(huì)的支持，他們提供了部分國(guó)際市場(chǎng)前沿資料和許多有益的意見(jiàn)。
特別感謝北京富安中投資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)趙巖，從行業(yè)實(shí)踐角度對(duì)本書(shū)部分內(nèi)容提出了增益意見(jiàn)。
特別感謝中國(guó)建設(shè)銀行建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司、北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司、上海城投控股股份有限公司的相關(guān)人員，他們?yōu)楸緯?shū)的研究工作提供了大量的資料與素材，并以不同形式對(duì)本書(shū)的編寫(xiě)提供了靈感與思路。
感謝中信出版集團(tuán)的大力支持以及專(zhuān)業(yè)建議。
何其有幸，我能參與到住房租賃行業(yè)的發(fā)展中來(lái)。這個(gè)行業(yè)一頭連著民生，另一頭連著國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展。讓新市民、青年人的租住品質(zhì)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相匹配，促進(jìn)租住生活方式的形成不是一朝一夕的事，在發(fā)展的過(guò)程中還存在諸多問(wèn)題需要加以克服。我知道這不是一件容易的事情，但我深信這是一件有意義的事情。如今，我將自己對(duì)行業(yè)研究和思考獲得的一些初步成果進(jìn)行系統(tǒng)總結(jié)，并匯聚業(yè)界的多方觀點(diǎn)、研究成果和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，整理成冊(cè)，希望能借此機(jī)會(huì)拋磚引玉，引發(fā)行業(yè)更多的有益探討。
得益于政策支持及市場(chǎng)需求的刺激，住房租賃行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期。本書(shū)的結(jié)論均由目前的所知、所學(xué)得出，難免存在局限性和不足，歡迎大家批評(píng)指正。
趙然
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