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《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)學(xué)管理學(xué)系列教材：房地產(chǎn)投資與管理》共分為十章，第一章主要介紹了房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念、特征、種類、結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與供給及其影響因素；第二章主要介紹投資及房地產(chǎn)投資的含義、要素、分類、特點(diǎn)、運(yùn)動(dòng)過(guò)程；第三章主要介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目投資資金籌措的方式，房地產(chǎn)金融及籌資決策，第四章主要介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的環(huán)境分析；第五章主要介紹了房地產(chǎn)投資的預(yù)測(cè)與決策的主要方法；第六章主要介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和社會(huì)評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容；第九章主要介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算的主要內(nèi)容，第十章主要介紹了房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)與客理的主要內(nèi)容，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理、工程建設(shè)管理、房地產(chǎn)交易管理、房地產(chǎn)中介管理和物業(yè)管理。

投資作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)范疇，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，它在社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展和社會(huì)主義建設(shè)中有著重要的意義。房地產(chǎn)投資作為投資活動(dòng)中的一種，與其他投資方式相比，既具有投資的共性，也具有自身特有的個(gè)性。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展離不開(kāi)投資的支持，可以說(shuō)，沒(méi)有房地產(chǎn)投資，也就沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)的存在和發(fā)展。因此，研究房地產(chǎn)投資及房地產(chǎn)管理對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要的意義。
    本書共分十章。第一章主要介紹房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念、特征、種類、結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與供給及其影響因素：第二章主要介紹投資及房地產(chǎn)投資的含義、要素、分類、特點(diǎn)、運(yùn)動(dòng)過(guò)程；第三章主要介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目投資資金籌措的方式，房地產(chǎn)金融及籌資決策；第四章主要介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的環(huán)境分析；第五章主要介紹房地產(chǎn)投資的預(yù)測(cè)與決策的主要方法；第六章主要介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)分析；第七章主要介紹房地產(chǎn)投資組合理論；第八章主要介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和社會(huì)評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容；第九章主要介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算的主要內(nèi)容；第十章主要介紹房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)與管理的主要內(nèi)容，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理、工程建設(shè)管理、房地產(chǎn)交易管理、房地產(chǎn)中介管理和物業(yè)管理。
    本書由武漢大學(xué)商學(xué)院范如國(guó)任主編。編寫工作分工如下：第一章：宋繼民、范如國(guó)；第二章：范如國(guó)、唐紅；第三章：彭穎；第四章：許向陽(yáng)；第五章：陳麗娜、宋繼民；第六章：彭穎、范如國(guó)；第七章：陳麗娜；第八章：彭穎、范如國(guó)；第九章：許向陽(yáng)、唐紅；第十章：許向陽(yáng)、范如國(guó)。全書由范如國(guó)進(jìn)行統(tǒng)稿。
    本書在編寫過(guò)程中，參閱了中外大量專業(yè)資料、著作和論文，在此謹(jǐn)向作者表示深深的謝意。武漢大學(xué)商學(xué)院的領(lǐng)導(dǎo)及武漢大學(xué)出版社的范緒泉編緝對(duì)本書的寫作和出版給予了大力的支持和幫助，在此也向他們表示感謝。由于編者水平有限，加之時(shí)間倉(cāng)促，書中錯(cuò)誤和不妥之處在所難免，懇請(qǐng)廣大讀者和同行批評(píng)指正。
    編  者
    2003年8月

第二節(jié)  房地產(chǎn)金融
    房地產(chǎn)金融是為房地產(chǎn)投資提供資金的籌集、融通和清算等服務(wù)的金融行業(yè)，它隨著房地產(chǎn)投資的發(fā)展而發(fā)展。今天。房地產(chǎn)投資由于其投資規(guī)模大，投資周期長(zhǎng)，已經(jīng)離不開(kāi)房地產(chǎn)金融的支持和幫助。
    一、房地產(chǎn)金融概述
    （一）房地產(chǎn)金融的概念及特點(diǎn)
    金融是指以銀行為中心的各種形式的信用活動(dòng)以及在信用基礎(chǔ)上組織起來(lái)的貨幣流通。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融。則是指以房地產(chǎn)為特定對(duì)象，圍繞著房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)中的籌資、融資、清算等各種活動(dòng)，提供相應(yīng)服務(wù)的金融行為。
    房地產(chǎn)金融是伴隨著房地產(chǎn)投資的發(fā)展而形成的，是以銀行為中心的各種各樣形式的信用活動(dòng)以及在信用基礎(chǔ)上組織起來(lái)的貨幣流通在房地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)用。
    房地產(chǎn)金融具有以下特點(diǎn)：
    1．房地產(chǎn)金融對(duì)象的專門化具有較強(qiáng)的針對(duì)性。房地產(chǎn)金融是金融分工深化的產(chǎn)物，它是以房地產(chǎn)為對(duì)象的融資活動(dòng)。由于房地產(chǎn)的位置的固定性、使用的長(zhǎng)期性、產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，使得金融活動(dòng)分工細(xì)化，專門服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)，從而形成了特定的房地產(chǎn)金融領(lǐng)域。它的各項(xiàng)業(yè)務(wù)都是以房地產(chǎn)為對(duì)象，其服務(wù)對(duì)象是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)商品的購(gòu)買者以及與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的單位，如建筑企業(yè)、安裝企業(yè)、建材企業(yè)等。這種針對(duì)性的服務(wù)有：
    （1）建立相對(duì)獨(dú)立的專門金融機(jī)構(gòu)，為進(jìn)行房地產(chǎn)金融活動(dòng)建立專門的金融機(jī)構(gòu)或在其他金融機(jī)構(gòu)中設(shè)立房地產(chǎn)信貸部。這是許多國(guó)家的普遍做法，一方面制定各種政策，采取許多措施把資金積累起來(lái)，另一方面保證資金�？顚Ｓ谩Ｈ缑绹�(guó)把絕大部分的房地產(chǎn)資金集中于國(guó)家設(shè)立的住宅儲(chǔ)蓄貸款銀行進(jìn)行管理。這種方法的形式有建立房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)等。
    （2）開(kāi)發(fā)出服務(wù)于房地產(chǎn)的專門金融工具。如住房公積金、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)抵押貸款等，為房地產(chǎn)融資活動(dòng)提供手段。
    （3）形成一個(gè)獨(dú)特的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，以滿足房地產(chǎn)金融商品交易化的需要。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是指以各種房地產(chǎn)金融工具為對(duì)象而發(fā)生的交易，是金融市場(chǎng)的重要組成部分，各市場(chǎng)主體通過(guò)交易各種各樣的金融產(chǎn)品，將金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有機(jī)地結(jié)合在一起。
    （4）金融活動(dòng)的大量化和日常化。我國(guó)每年發(fā)生的近4 000億元的房地產(chǎn)投資，面積超過(guò)億平方米的房地產(chǎn)交易，客觀上要求房地產(chǎn)金融專門化，而這種活動(dòng)的頻繁性、日�；譃檫@種金融的經(jīng)常性奠定了基礎(chǔ)。
    2．房地產(chǎn)金融的長(zhǎng)期性。這是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、價(jià)值高、投資巨大的特點(diǎn)決定的。房地產(chǎn)的使用年限一般都在50年以上，房地產(chǎn)商品的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的價(jià)值補(bǔ)償，是在規(guī)定的使用年限中通過(guò)固定資產(chǎn)折舊的逐步提取來(lái)實(shí)現(xiàn)的，其再生產(chǎn)所需的資金要經(jīng)過(guò)一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的積累過(guò)程。從城市居民個(gè)人購(gòu)房來(lái)看，由于房地產(chǎn)商品的價(jià)值高，居民個(gè)人購(gòu)建房地產(chǎn)的資金積累也要經(jīng)過(guò)一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程。另外，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期長(zhǎng)，而且在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)，資金一般都只有投入，不能收回，所以資金的占用時(shí)間長(zhǎng)。因此無(wú)論是從房地產(chǎn)資金的積累還是使用來(lái)看，房地產(chǎn)金融都具有長(zhǎng)期的特點(diǎn)。
    3．房地產(chǎn)金融中融資標(biāo)的的二元性。由房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)決定，房地產(chǎn)的融資活動(dòng)明顯地存在著實(shí)物標(biāo)的和產(chǎn)權(quán)標(biāo)的的二元特征。房地產(chǎn)的融資活動(dòng)，可以用實(shí)在的房屋、土地作為標(biāo)的，建立融資信用關(guān)系；也可以用虛擬的產(chǎn)權(quán)作為標(biāo)的來(lái)構(gòu)建信用關(guān)系，也就是說(shuō)融資主體既可以用實(shí)物方式進(jìn)行融資，也可以用虛擬資產(chǎn)的形式，現(xiàn)實(shí)地占有、使用房地產(chǎn)，以房地產(chǎn)的各項(xiàng)產(chǎn)權(quán)作為標(biāo)的來(lái)實(shí)現(xiàn)融資的目的。
    4．房地產(chǎn)金融的服務(wù)性強(qiáng)。從金融的功能來(lái)看，金融業(yè)是服務(wù)性行業(yè)。就房地產(chǎn)金融而言，這種服務(wù)性，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：為房地產(chǎn)籌集資金服務(wù)；為房地產(chǎn)融通資金服務(wù)；為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)實(shí)行低息貸款、房地產(chǎn)貸款，特別是國(guó)家提供居民購(gòu)房低息貸款，能在一定時(shí)期內(nèi)鼓勵(lì)居民個(gè)人購(gòu)建住房以及為特定的人員提供住房資助。它還為房地產(chǎn)投資提供結(jié)算、中介服務(wù)等。
    5．房地產(chǎn)金融的復(fù)雜性。房地產(chǎn)金融既不同于一般的金融，又不同于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，它是社會(huì)金融和房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合點(diǎn)，是社會(huì)貨幣信用融通與房地產(chǎn)實(shí)體運(yùn)動(dòng)的紐帶。此外，房地產(chǎn)金融有自己的運(yùn)行機(jī)制、業(yè)務(wù)特點(diǎn)和管理方式，具有較強(qiáng)的政策性，與國(guó)家的金融政策和房地產(chǎn)業(yè)政策緊密相關(guān)，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)金融的復(fù)雜性。
    （二）房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)投資的關(guān)系
    房地產(chǎn)投資所需占用的資金量往往非常大，這么大的資金需求，僅靠投資者自由資金的投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。而且，沒(méi)有房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)流通和消費(fèi)過(guò)程進(jìn)行支持，房地產(chǎn)投資很難實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，房地產(chǎn)投資將面臨投入資金回收期長(zhǎng)和再生產(chǎn)連續(xù)性要求的矛盾。房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)投資的作用主要有：
    1．為房地產(chǎn)投資的順利進(jìn)行提供保證
    房地產(chǎn)金融的首要職能就是為房地產(chǎn)投資籌集資金。隨著人民生活水平的提高，對(duì)住房的要求也越來(lái)越高，但是，房地產(chǎn)投資者的自有資金來(lái)源往往有限，這時(shí)房地產(chǎn)金融可以利用其金融機(jī)構(gòu)，吸收企業(yè)和居民手中的閑散資金，在同行業(yè)間、不同城市或地區(qū)進(jìn)行融資活動(dòng)，將短期、小額資金轉(zhuǎn)化為大額、長(zhǎng)期資金，作為房地產(chǎn)信貸資金的來(lái)源用于房地產(chǎn)投資，這樣可以解決房地產(chǎn)投資資金的供求矛盾。房地產(chǎn)金融還通過(guò)開(kāi)辦建房貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款等多種融資方式來(lái)支持房地產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)或買賣住房等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交換、消費(fèi)過(guò)程中發(fā)揮著橋梁和紐帶作用，保證房地產(chǎn)資金的循環(huán)和周轉(zhuǎn)，進(jìn)一步為房地產(chǎn)投資過(guò)程的順利進(jìn)行提供保證。
    2．為房地產(chǎn)投資提供服務(wù)
    （1）為房地產(chǎn)投資提供結(jié)算服務(wù)。結(jié)算業(yè)務(wù)是貨幣資金的收付業(yè)務(wù)，它由現(xiàn)金結(jié)算和轉(zhuǎn)賬結(jié)算兩種形式組成。在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中，資金和商品的交易巨大而且頻繁，房地產(chǎn)金融提供結(jié)算服務(wù)為這些交易的順利進(jìn)行提供了重要的保證。隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大，各種交易量會(huì)日益擴(kuò)大，房地產(chǎn)金融提供的日益靈活的結(jié)算服務(wù)為提高房地產(chǎn)投資的效率創(chuàng)造了條件。
    （2）為房地產(chǎn)投資提供中介服務(wù)。由于金融機(jī)構(gòu)聯(lián)系面廣、綜合性強(qiáng)、信息靈通、機(jī)構(gòu)遍及各地，金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)投資融通資金的同時(shí)，還為其提供廣泛的中介服務(wù)。它可以為投資者提供市場(chǎng)需求信息，為供需雙方牽線搭橋，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和可行性論證、協(xié)助投資者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)等。這些中介服務(wù)具體有：為房地產(chǎn)投資辦理房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、工程經(jīng)濟(jì)分析、信用分析等多方面的服務(wù)。
    3．為房地產(chǎn)投資分散風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)資金效益
    房地產(chǎn)業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)與高報(bào)酬并存的行業(yè)，資金占用量大、周期長(zhǎng)，如果遇到不利因素，很容易就會(huì)因資金周轉(zhuǎn)不靈而陷入困境。金融機(jī)構(gòu)可以通過(guò)提供抵押貸款、保險(xiǎn)、購(gòu)進(jìn)商品房等措施，防止房?jī)r(jià)大跌，從而分散風(fēng)險(xiǎn)。金融機(jī)構(gòu)在介入房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，出于自身利益的考慮，會(huì)為房地產(chǎn)投資提供上述服務(wù)，積極協(xié)助房地產(chǎn)投資者加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高資金的效益。
    ……

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