《不動產管理/21世紀高等院校教材》：
　　第一章 不動產管理概述
　　【章節(jié)介紹】本章介紹不動產的含義與特征、不動產的類型，不動產業(yè)及其特點；不動產管理的含義、職能與管理模式；概述土地管理、房產管理的概念及其他不動產管理的對象與內容。
　　第一節(jié) 不動產概述
　　一、不動產的含義與分類
　　不動產是人類賴以生存和生活的基本條件，是一切經濟活動的基礎和載體，為社會生活提供基本的生產和生活場所。盡管中國的不動產業(yè)發(fā)展較晚，但不動產作為一種重要的資源和商品，已經日益成為區(qū)域社會經濟發(fā)展的重要財富。不動產不僅是國家財富的重要組成部分，更是居民家庭財富的主要形式之一。發(fā)達國家不動產財富占比可達到40%~50%，不動產因而有世界上最大的生意的說法。據報道，2006年，英國全國總財富達652500億英鎊（1英鎊≈9.4374元人民幣），其中住宅用不動產以391500億英鎊的價值，占到了總量的60%。在我國改革開放的30多年中，不動產業(yè)也逐步成長為國民經濟的支柱產業(yè)之一，對我國經濟增長作出了令世人矚目的貢獻。伴隨著不動產行業(yè)的迅猛發(fā)展，不動產利用規(guī)劃（戰(zhàn)略規(guī)劃）、價值評估、市場交易、租賃服務、投融資等活動也日益活躍，規(guī)模日益增大，不動產所創(chuàng)造的財富越來越大，對不動產管理與服務的潛在需求巨 大。
　　（一）不動產的含義與特征
　　1. 不動產的含義
　　在國外不動產一詞常用real property和real estate，我國把不動產譯為immovable property。
　　不動產一詞最早源于英文“不動產”（real estate）。這個詞實際上產生于西班牙語“真實的”一詞，含義是“皇室的”。El Camino Real就是指皇室的馬路，而不動產是指皇室的資產。公元1500年左右，農業(yè)時代結束，工業(yè)時代開始，權力不再基于土地和農業(yè)。君主們認識到必須實行土地改革法案，允許農民擁有土地。為此，皇室創(chuàng)造了對土地所有權的“納稅”和“抵押貸款”兩種衍生工具，成為讓平民融資并獲得土地的一種方式。稅收和抵押貸款就是不動產的衍生工具。當皇室認識到，金錢不再產生于土地而是產生于土地的“衍生工具”時，君主們建立了銀行，讓銀行管理新增加的事務，即不動產管理。
　　關于不動產的定義及其范圍，各國較多從民法的角度對不動產進行界定。《法國民法典》第516條就規(guī)定“一切財產，或為動產，或為不動產�！钡�518條將不動產定義為：“土地及其建筑物依其性質為不動產。”瑞士民法將不動產定義為：“不動產登記簿上已登記的獨立且持續(xù)的權利、礦山、土地的共有關系的所有部分�！薄兜聡�民法典》中并沒有使用“不動產”一詞，而是使用“不可動之物”，其通行的解釋是“地產”，在法典的第96條規(guī)定：“土地的主要組成部分，為定著于土地的物，特別是建筑物及與土地尚未分離的出產物�！笨梢姡�房屋等建筑物是地產的必要組成部分，與土地不可分割，突出了土地作為不動產核心的觀念。《意大利民法典》第812條的規(guī)定是：“土地、泉水、河流、樹木、房屋和其他建筑物，即使是臨時附著于土地上的建筑物以及在—般情況下那些或是自然或是人為地與土地結為一體的物品是不動產。固定河巖或者河床之上并且為永久使用而建造的磨坊、浴場以及其他漂浮在水面上的建筑視為不動產。”在英國的法律中，不動產與廣義的土地等同，是指包括地面、地下和土地上空的一切財產。這里地面上的財產，除主要指房屋外，還包括定著其上的物，如生長著的植物等任何有意置于地表或埋在地下，認為應永遠定著于土地上的東西。有的國家法律規(guī)定不動產中包括農作物，有的則不包括。有的對于農作物還區(qū)別對待。如在美國法律中，關于植物為動產與不動產的劃分標準為：按年計算并以人力生產的各類植物為動產，包括水果、苗圃花卉、短時期內將伐樹木及已轉賣土地上的已收割或已成熟的農作物。而常年生并立于土壤中的天然植物為不動產，包括喬木和灌木、已轉賣土地上的生長的樹木和無保留條件轉賣土地上生長期中的農作物。所以，對不動產和動產的區(qū)別，要依據國家、地方法律的規(guī)定而確定。
　　盡管各國對不動產的表述不同，但都包含了土地、建筑物及土地上之定著物等基本要素。
　　我國在《物權法》第92條將不動產定義為：“不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物�！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第186條所作的解釋認為：“土地、附著于土地上的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設備為不動產�！苯ㄔO部2003年發(fā)布《房地產業(yè)基本術語標準》中對不動產術語的定義為：不動產（immovable property）是指依自然性質或法律規(guī)定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。
　　美國教科書《現代不動產》中對不動產的描述是：不動產是指擁有所有權的事物－所有者可以使用、控制或處置的事物。不動產包括有形土地、建筑物和附屬于土地的改良工事，從學術意義上講，不動產是指內生于不動產所有權的法律權利、權益和利潤。也就是說，擁有土地不僅是擁有自然土地，而是擁有在一定限制條件下使用、處置和使用土地的權利。通過立法程序和法庭司法、社會來具體確定這一系列權利，而且隨著時間的推移改變這些權利。比如分區(qū)規(guī)劃法令規(guī)定作為住宅的用地就限制其土地主人在這塊土地上建立工廠的權利。
　　我國教科書中對不動產也有相似的定義。在任紀軍編寫的《不動產經營》一書中認為不動產又稱房地產（real estate），是指土地以及土地上的永久性的附著物及其所有者權利。在金儉編著的《中國不動產特權法：原理 規(guī)則 適用》一書中認為不動產是指位置不能移動或者移動位置后會引起性質、形狀改變或降低其價值的財產。在牛建高主編的《不動產投資分析》一書中認為不動產是相對于動產而言的，它強調的是財產和權利載體在地理位置上的相對固定性（非移動性），具體是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益、區(qū)位三者的綜合體，具有自然和經濟雙重屬性。
　　從上述各定義中，我們可以看到，不動產包含以下三層含義：首先，不動產是一種財產。它可能是自然財富如土地、土壤與植物資源，也可能是人力創(chuàng)造的財富如建筑物。其次，這種財產的位置是不能移動的。土地作為不動產的基礎總是固定于地球的某一位置。這類財產一旦移動位置就不是原來意義上的財產，因為這類財產一旦移動位置后，就會引起性質、形狀的改變或者會降低其價值。房屋移動后，就不可能保持原來的面貌。當然，隨著科學技術的發(fā)展，這類財產有的位置移動后，仍能保持原有形狀，如活動房。但即便如此，該財產的屬性可能就此發(fā)生了變化。最后，這種財產是以法權形式進行交易，其管理有異于其他的一般動產，是通過系列的衍生物進行經營與管理。
　　作為特殊商品的不動產具有自然和經濟兩重屬性。
　　從自然屬性的角度來考察不動產時，不動產包括土地、建筑物及其他附著物。土地是包含地面、地上空間和地下空間的三維立體空間。建筑物是一種土地定著物，具體是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類。其他附著物是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不可分離的物；或者雖然可以分離，但是分離不經濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。例如，排水管道、電力、熱力系統(tǒng)、地上建造的庭院、花園、假山、柵欄等。不動產雖然包括土地和建筑物等部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時才被稱為不動產，單純的土地或者單純的建筑物都屬于不動產，是不動產的一種存在形態(tài)。在總量上，土地是不動產的主要存在形態(tài)。
　　從經濟屬性的角度來考察不動產時，不動產是一種重要的資產，它總是在一定的社會關系中存在，作為生產力的組成部分。這時，不動產不僅僅表現為一種物，更表現為一種權益。權益是不動產自然體的衍生物，是無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益和收益。權利，即人們擁有的財產權利，在中國目前主要有所有權、使用權、抵押權、租賃權等各種不動產產權。不動產的各種經濟活動的實質就是其權屬（即產權）的運行過程。利益用益物權是指對他人所有物在一定范圍內進行占有、使用、收益、處分的他物權。其特征為：標的物主要是不動產，以占有為前提，是他物權、期限物權、限制物權，是以使用、收益為目的的獨立物 權。
　　不動產的整體概念來看，不動產交易的標的是不動的土地、土地上的房屋及不可移動的資源物產，而交易的載體是產權及其屬性或權利關系。因此不動產的“產”實質體現的是為一種權利關系，即產權。其中“房產”與“地產”是不動產的兩種主要涵蓋的內容或形式，所以不動產在國內通常稱為房地產，并且以一種產業(yè)業(yè)態(tài)的形式廣泛用于經濟領域�！暗禺a”一旦作為房地產業(yè)開發(fā)對象，也必然包括“房產”在內或與房產相聯系，任何房地產經濟活動最終會形成一定的不動產形式，必然與一定的權利關系或產權關系聯系在一起。
　　從不動產與房地產的關系來看，不同學科是有一定區(qū)別的。經濟學上認為，不動產與房地產對交易標的及其權屬關系的描述是一致的，含義是大致相同的。在法學上，則不動產的含義要比房地產要更為寬泛。因為我國從權屬的角度來分，房地產僅是指建立在土地之上的房屋財產，它包括了房產與地產。法律規(guī)定，土地所有權歸國家所有，地產權只能轉讓使用權，不能出售所有權。因此房地產是房屋所有權與土地使用權的統(tǒng)一，房地產概念偏重于法律產權的范疇，并且界定清楚，而不動產還包括了非房屋體的土地之上的附著物。從管理學上，不管是純自然形態(tài)的土地不動產還是已屬于社會經濟形態(tài)的商品化房地產，從管理對象的形態(tài)、權屬、管理目的和管理要求上，不動產和房地產也有很多的共性。在不同國家的體制與法律體系下，所使用的概念有所不同。在我國房地產業(yè)中不動產和房地產兩個詞常可以相互替換使用。本教材所采用是相對更為寬泛的不動產概念，在書中也同時使用房地產、土地、地產、房產、物業(yè)等詞，如第九章。
　　2. 不動產的特征
　　不動產是一種特殊的商品，除具有一般商品的共性外，還具有許多自身的特征。
　　（1）地理位置的固定性
　　土地和建筑物是不動產，具有不可移動性。在交易市場中，流動的不是土地和房屋實體，而是其相關的權益（或權利）。不可移動性是不動產與其他商品最大的區(qū)別，因而地理位置的交通通達性、用地性質等均對不動產質量、功能和價格的影響比其他商品更為顯著。這也就決定了不動產商品的異質性和市場的地域性。
　　（2）不可替代性
　　由于不動產地理位置的不可移動以及地形、地勢、周邊環(huán)境的差異性，因此，每一件不動產商品都是唯一的、獨特的、異質的產品，具有不可替代性。相比之下，糧食、煤炭、石油等有形商品或者股票這種無形商品，都是可替代商品。對于購買者來說，得到一批同質的商品中的任何一份都是沒有任何區(qū)別的。因此不動產交易形態(tài)多屬個別商品議價成交，不像其他商品（如股票、債券或黃金）有一集中交易價格指標，并且這種異質性和一定時期內各個分割市場的小量交易導致信息不暢。
　�。�3）消費品和投資品兼?zhèn)涞碾p重性
　　消費品（consumption goods）即購買者以消費、使用為主要目的，如面包、衣服等；資本品（capital goods）則不直接用于消費，它可作為未來生產其他財貨的中間投入，如機器、設備等。房地產既可用于居住、生活等消費活動，又可成為投資的工具，隨著人口的增長，房地產需求總量在不斷地增長，而土地總量卻是固定的，因此從宏觀來看，房地產的價格會不斷上升，使它具有保值、增值的功能，是現代社會防止通貨膨脹及貨物貶值的重要工具。由于現實中難以區(qū)分房地產的消費性和投資性，人們購買房地產的目的往往兩者兼而有之�？梢�，除黃金及珠寶等外，不動產也是少數兼具消費品與資本品雙重特性的資產。
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