《去美國買房》的主要目的是:給讀者介紹美國房地產(chǎn)業(yè)行情、美國房地產(chǎn)業(yè)如何運作、如何在美國買房以及炒房熱點和可以抄底的地區(qū)。因美國太大,我們僅介紹了華人比較集中的地區(qū)。至于房地產(chǎn)的交易規(guī)范和程序,全美國差別不大,所以我們參考了加利福尼亞州的合同文本,省略很多法律用語,用簡單易懂的語言介紹給讀者。一則加利福尼亞州房地產(chǎn)活躍,交易程序典型,二則美國的3個華人主要聚集地,有兩個在加利福尼亞州,因此來加利福尼亞州買房的人相對多。希望讀者看完《去美國買房》后在美國買房不再感覺不知所措。
教你用在國內(nèi)一、二線城市買公寓的錢
在美國買一棟別墅
近幾年,中國的房價節(jié)節(jié)攀升,而美國的房產(chǎn)價位誘人
同等級城市的房價中國已超過美國許多在美國買房你可以
以低價買到你想要的房子
擁有永久土地產(chǎn)權(quán)
享有各種社會保障和教育機會
體驗多元的文化
當然,《去美國買房》還會告訴你應(yīng)當注意的風險
前言
第一章 美國次貸危機為我們到美國買房提供機會
一、回顧2008年美國主要都市區(qū)房價漲跌情況及被銀行沒收房屋數(shù)量分布圖
二、盤點美國2006年-2010年被銀行沒收房屋數(shù)量
三、美國歷史上的房價走勢概況
第二章 美國主要都市區(qū)房價概況
一、紐約(紐約州)
二、波士頓(馬薩諸塞州)
三、邁阿密(佛羅里達州)
四、達拉斯(德克薩斯州)
五、拉斯維加斯(賭城,內(nèi)華達州)
六、西雅圖(華盛頓州)
第三章 加利福尼亞州主要都市區(qū)房價概況
一、加利福尼亞州概況
二、加利福尼亞州的經(jīng)濟
三、加利福尼亞州主要都市區(qū)房價介紹
第四章 加州房地產(chǎn)交易程序
一、預估自己的財務(wù)狀況
二、選擇貸款經(jīng)紀人
三、選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀人
四、選擇房子
五、購房合同
六、房屋交易文件
七、產(chǎn)權(quán)過戶中介公司和產(chǎn)權(quán)保險公司
八、屋主產(chǎn)權(quán)的擁有方式
九、房屋買賣成本估算
十、房子的稅務(wù)問題
十一、用現(xiàn)金買房匯款的問題
第五章 租房交易程序
一、租房交易程序
二、房產(chǎn)公司的租房服務(wù)范圍
三、出租房收益計算方法
四、租客的權(quán)益和義務(wù)
第六章 硅谷房地產(chǎn)的特殊性
一、關(guān)于硅谷的高房價
二、硅谷房子的買方情況
三、關(guān)于硅谷的外包業(yè)務(wù)
四、如何在硅谷買房
第七章 炒房熱點和注意事項
一、房價抄底地區(qū)(內(nèi)華達州,佛羅里達州,加利福尼亞州)
二、房價保值地區(qū)(紐約曼、哈頓、長島,加利福尼亞州洛杉磯和舊金山部分地區(qū))
三、“短售”( short sale)房屋市場
四、銀行贖回房屋產(chǎn)權(quán)和法院拍賣的程序(REO and Fordosure)
五、短售房(Short Sale)和銀行贖回房(Forclosure)的區(qū)別
……
第八章 如何增加獲得訪美簽證的機會
第九章 加利福尼亞州房地產(chǎn)中介公司運作方式
第十章 在美國蓋房的經(jīng)歷
第十一章 屋主陷入債務(wù)危機案例
第十二章 買銀行拍賣房屋案例
在加利福尼亞州買房,買主開銷很少,僅有一些雜項手續(xù)費,加起來不過是房價的0.5%左右。賣方費用較高,傭金是一大頭,一般為房價的5%~6%,另有一些過戶手續(xù)費等雜項費用。還有一些費用由買賣雙方分擔或由單方負擔,而且不同的縣費用分攤也不一樣。這些費用大部分都是選項,賣方根據(jù)報價的高低同買方協(xié)商。
1.檢查費用:在美國買房一般都進行房屋檢查,包括排污系統(tǒng)檢查、環(huán)境有害物質(zhì)檢查、白蟻檢查、房屋常規(guī)檢查、屋頂檢查、煙囪檢查等。最基本的檢查有三項:房屋檢查(500美元左右)、白蟻檢查(150美元左右)和屋頂檢查(300美元左右)。當然,買方可以做任何他認為有必要的檢查。有時候,賣主在賣房子的時候已經(jīng)對房子進行過檢查。如果這樣,買方一般不需要再做檢查,除非你對個別地方特別注意。2.其他費用:
(1)城市和縣的物業(yè)轉(zhuǎn)換費。城市和縣的物業(yè)轉(zhuǎn)換費各地都有固定習慣做法,該誰付就誰付,沒有太多可選。但如果買賣雙方談有條件,則按條件辦。具體金額各地市都不一樣。
。2)社區(qū)物業(yè)文件轉(zhuǎn)換費。如果買的是公寓單元住宅,還牽涉到社區(qū)物業(yè)文件轉(zhuǎn)換費,約300美元左右。
。3)家用設(shè)備保險費。這也是一選項。為使新屋主搬進后生活方便,過戶時我們都建議買一年的設(shè)備保險,一旦水、電、爐子、熱水器、管道等出現(xiàn)問題不能正常使用,屋主可以打電話找保險公司來修,屋主僅付跑路費約60美元,工、料等全由保險公司付。這項保險費約350美元/年,選項多的話,還會多給些。一般來講如果保到500美元/年,基本上所有項目都可以包完了。
。4)過戶手續(xù)費。買房過戶手續(xù)費是指通過產(chǎn)權(quán)保險公司過戶的各種雜項費用,如文件處理費、簽字公正費、郵遞費等。賣方產(chǎn)權(quán)保險費雖然是選項,但該誰付,各市和縣一般都有習慣做法,除非買賣雙方另有說明。
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買主買下房產(chǎn)是否用于自住對貸款有影響,因此,合同中應(yīng)寫明所買房產(chǎn)是或不是用于自住。如果自住,貸款利息就低,如果是投資,貸款利息就高。如用現(xiàn)金買,就不牽涉到此問題!胺底夂贤焙艹R,原因是賣方在過戶后需要約一兩個星期的時間搬家,此間賣方仍需在原屋居住。但由于產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)換,原來的屋主現(xiàn)在變成了租客,所以要簽租房合同。租金按天算,計算方法是新屋主應(yīng)付的每月費用除以天數(shù),租客住幾天就按幾天算。通常屋主住房的每月開支是:本金+利息+房地產(chǎn)稅+保險費。加利福尼亞州的房地產(chǎn)稅大多不超過房價的1.5%/年,各個縣有差別。租客應(yīng)在過戶前數(shù)天內(nèi)搬出,除非另有協(xié)議。如果賣方?jīng)]有按照相關(guān)條款或法律按時將房子騰空,賣主可能造成違約。有時候買主買下房子是為投資,不是自住,所以新屋主有可能會讓原租客繼續(xù)租下去。至于原來的租房合同是否延續(xù)或重簽,就是雙方的事了。
產(chǎn)權(quán)過戶時,賣主應(yīng)將有關(guān)設(shè)備等擔保書轉(zhuǎn)讓給新屋主,代理公司無法確定某物是否可轉(zhuǎn)讓擔保期。同時,賣主應(yīng)當把房子、信箱和車庫門等鑰匙交給買主。如果房子是社區(qū)樓房,賣主還應(yīng)當把社區(qū)活動中心的鑰匙和有關(guān)文件交給買主。
。┵u方提供法定房屋狀況文件
合同成交后,在規(guī)定的時間內(nèi)(一般是兩個星期左右),賣方應(yīng)當給買方提供下列涉及房屋狀況的文件:含鉛油漆危害狀況文件、房屋狀況文件、環(huán)境及自然災(zāi)害文件、房產(chǎn)稅文件以及賣方所知道的涉及房屋狀況和周邊環(huán)境的問答等文件。買方在規(guī)定時間內(nèi)將上述文件看完并簽字后交給自己的經(jīng)紀人。如果在過戶前賣方發(fā)現(xiàn)提供給買方的文件有誤或有新的發(fā)現(xiàn)需要修改或補充,賣方應(yīng)立即寫出補充文件予以澄清和解釋。
如果上述涉及的文件是在合同簽字成交以后提交給買主的,買主可以在收到上述文件后3天內(nèi),以書面形式通知賣方或其經(jīng)紀人取消合同。
建于1978年以前的房子,屋主都要提供一個證明文件,說明是否有鉛中毒的狀況。
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