第1章 導(dǎo)論

　　1.1房地產(chǎn)的概念與特性

　　1.1.1房地產(chǎn)的概念

　　要明確房地產(chǎn)的概念，首先必須明確“土地”“地產(chǎn)”“不動(dòng)產(chǎn)”的概念。

　　1. 土地（land）的概念

　　作為科學(xué)的土地概念，至今還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，不同的學(xué)者有不同的解釋。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的土地概念比較寬廣。馬克思在《資本論》*卷中指出： “經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說(shuō)的土地是指未經(jīng)人的協(xié)助而自然存在的一切勞動(dòng)對(duì)象�！庇�國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾（A.Marshall）認(rèn)為： “土地是指大自然贈(zèng)與人類的各種自然資源，包括陸地和海洋中（上）的空氣、光、熱、巖石、礦藏、水、土壤等自然物質(zhì)和力量�！泵绹�(guó)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊利（R.T.Ely）認(rèn)為： “經(jīng)濟(jì)學(xué)家所使用的土地這個(gè)詞，指的是自然的各種力量或自然資源，不是單指地球的表面，并且包括地面以上和地面以下的一切物質(zhì)�！�

　　從法學(xué)的觀點(diǎn)來(lái)看，比較有代表性的論點(diǎn)有，《牛津法律大辭典》認(rèn)為： “土地是指地殼的固體部分（也有說(shuō)僅指陸地部分或地球表層的陸地部分）以及永久性附加其上的自然物和人工物�！薄兜乱庵韭�(lián)邦共和國(guó)民法典》認(rèn)為： “土地包括土地、附加于土地的有機(jī)物、土地及其附加物中的財(cái)產(chǎn)權(quán)利�！�

　　從農(nóng)學(xué)的角度，聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織（FAO）1972年在荷蘭的瓦格寧根召開(kāi)的土地評(píng)價(jià)專家會(huì)議文件《土地與景觀的概念及定義》中指出： “土地包括地球特定地域表面及其以上和以下的大氣、土壤、基礎(chǔ)地質(zhì)、水文和植被，它還包含這一地域范圍內(nèi)過(guò)去和目前人類活動(dòng)的種種結(jié)果，以及動(dòng)物就它們對(duì)目前和未來(lái)人類利用土地所施加的重要影響�！�1976年，F(xiàn)AO在《土地評(píng)價(jià)綱要》中進(jìn)一步指出： “土地是一個(gè)區(qū)域，其特點(diǎn)包括該區(qū)域垂直向上和向下的生物圈的全部合理穩(wěn)定的或可預(yù)測(cè)的周期性屬性，包括大氣、土壤和下伏地質(zhì)、生物圈的屬性，以及過(guò)去和現(xiàn)在的人類活動(dòng)的結(jié)果�！�

　　從地學(xué)的角度，許多地理學(xué)家都曾對(duì)土地下過(guò)定義。如澳聯(lián)邦科學(xué)與工業(yè)研究組織的克里斯欽和斯圖爾特在《綜合考察方法論》（1964）中指出： “土地是指地表及所有它對(duì)人類生存和成就有關(guān)的重要特征”，“必須考慮土地是地表的一個(gè)立體垂直剖面，從空中環(huán)境直到地下的地質(zhì)層，并包括動(dòng)植物群體及過(guò)去和現(xiàn)在與土地相聯(lián)系的人類活動(dòng)�！蔽覈�(guó)已故地理學(xué)家趙松喬先生用函數(shù)形式表征出了土地的概念： L=F（n，e，s，t）（式中，L為土地，n為自然因素，e為經(jīng)濟(jì)因素，s為制度因素，t為時(shí)間因素）。浙江大學(xué)教授吳次芳也有同樣的觀點(diǎn)，認(rèn)為土地是在自然因素、經(jīng)濟(jì)因素和制度因素綜合作用下形成的，并在時(shí)間序列上是動(dòng)態(tài)變化的歷史客體。

　　由以上觀點(diǎn)可以看出，自然科學(xué)意義上的土地概念與經(jīng)濟(jì)科學(xué)意義上的土地概念是不同的。前者是自然物質(zhì)，是由土壤、水文、礫石、巖石、礦藏等自然物質(zhì)構(gòu)成的自然綜合體或自然�矚v史綜合體； 后者是被當(dāng)作生產(chǎn)資料和生活資料的經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)，是由土地資源和土地資產(chǎn)所構(gòu)成的自然�步�(jīng)濟(jì)綜合體。綜合各家觀點(diǎn)，一般認(rèn)為，土地是地球陸地表面上，上自大氣對(duì)流層的下部，下至地殼一定深度的風(fēng)化殼這一立體空間的，由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等全部自然地理要素以及人類活動(dòng)對(duì)它們作用的結(jié)果所組成的自然�步�(jīng)濟(jì)綜合體。

　　需要明確的是，理論上的這一“立體空間”在現(xiàn)實(shí)生活中往往是受到一定制約的。如地上空間要受政府對(duì)建筑高度和建筑容積率的限制； 地下空間的礦藏、埋藏物等是否自動(dòng)地歸屬于土地?fù)碛姓�，世界各個(gè)國(guó)家和地區(qū)的規(guī)定不一。在歐洲許多國(guó)家，土地所有權(quán)與地下資源所有權(quán)是分開(kāi)的，國(guó)家規(guī)定地下資源屬于政府。這與我國(guó)的規(guī)定是一致的。我國(guó)政府明文規(guī)定，土地所有權(quán)不包含地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施。美國(guó)關(guān)于土地所有權(quán)的規(guī)定與同樣是資本主義國(guó)家的歐洲國(guó)家不同，其土地所有者同時(shí)擁有地下的一切財(cái)富。在加拿大，隨著現(xiàn)代工業(yè)、交通的發(fā)展，土地上面一定高度的空間不屬于土地?fù)碛姓�，而地下埋藏物在有些省（如安大略、魁北克和阿爾伯塔）與土地所有權(quán)是分開(kāi)的，在其他省則附屬于土地所有權(quán)。

　　此外，土地與土壤（soil）是兩個(gè)不同的概念。土壤是指能夠產(chǎn)生植物收獲的陸地疏松表層。它是在氣候、母質(zhì)、生物、地形和成土年齡等諸因子綜合作用下形成的獨(dú)立的歷史自然體。土地與土壤的區(qū)別可從三個(gè)方面加以說(shuō)明： 一是從相互關(guān)系上看，土壤僅是土地的一個(gè)組成要素，即土地包含土壤； 二是從本質(zhì)特征上看，土壤的本質(zhì)是肥力，即植物生長(zhǎng)供應(yīng)和協(xié)調(diào)營(yíng)養(yǎng)條件及環(huán)境條件的能力，而土地的本質(zhì)特征是生產(chǎn)力，它是在特定的管理制度下，對(duì)某種（或一系列）用途的生產(chǎn)能力（capability）； 三是從形態(tài)結(jié)構(gòu)上看，土地是由地上層、地表層和地下層組成的立體垂直剖面，而土壤只是其地表層的一部分，二者在形態(tài)結(jié)構(gòu)上相去甚遠(yuǎn)。

　　2. 地產(chǎn)（estate in land）的含義

　　要明確“地產(chǎn)”的含義，有必要先明確“資產(chǎn)”的概念。資產(chǎn)是指經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的,能夠以貨幣計(jì)量并給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)財(cái)物，包括房屋、土地、機(jī)器設(shè)備等有形物，以及商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等無(wú)形物�！百Y產(chǎn)”與“財(cái)產(chǎn)”的含義是基本相同的，不過(guò)前者多用于經(jīng)濟(jì)，而后者多用于法律黃少安先生認(rèn)為，財(cái)產(chǎn)是產(chǎn)權(quán)的客體，是與主體分離的，能夠被人們擁有的，有使用價(jià)值的稀缺對(duì)象； 資產(chǎn)是特指用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以求實(shí)現(xiàn)保值和增值目的的財(cái)產(chǎn)； 資本是為追求利潤(rùn)而投入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資產(chǎn)。從概念的外延上看，三者依次縮�。ㄒ�(jiàn)參考文獻(xiàn)［12］）。。嚴(yán)格來(lái)講，資產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)在含義上是有區(qū)別的。財(cái)產(chǎn)是金錢、財(cái)物及民事權(quán)利、義務(wù)的總和。其本質(zhì)是一種權(quán)利，即對(duì)一物占有、享用和處置的獨(dú)占權(quán)利，或者說(shuō)是檢判一經(jīng)濟(jì)物品的排他性權(quán)利，它是從法律角度去認(rèn)識(shí)財(cái)物和權(quán)益的。而資產(chǎn)是從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度去認(rèn)識(shí)有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)和權(quán)益的。沒(méi)有法律效力的財(cái)物和權(quán)益雖然有價(jià)值，但未必是財(cái)產(chǎn)； 而有法律效力的財(cái)產(chǎn)一般來(lái)講都是資產(chǎn)。因此，資產(chǎn)往往以財(cái)產(chǎn)的面貌出現(xiàn)。在論及某單位、某個(gè)人的資產(chǎn)時(shí)，它與財(cái)產(chǎn)沒(méi)有嚴(yán)格的區(qū)別。在企業(yè)生產(chǎn)中，只有作為生產(chǎn)要素投入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的財(cái)產(chǎn)才叫資產(chǎn)，它一般具有增值的要求，而其他財(cái)產(chǎn)則不具有這種要求。

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