建筑房地產(chǎn)案件代理實操與技巧:評析30案
定 價:72 元
- 作者:陳曉忠 著
- 出版時間:2020/5/1
- ISBN:9787519743956
- 出 版 社:法律出版社
- 中圖法分類:D922.297.5
- 頁碼:331
- 紙張:膠版紙
- 版次:1
- 開本:16
本書所選案例是作者從所辦大量案件中精心挑選出來的,部分案件還經(jīng)過再審程序,具有相當?shù)牡湫托院痛硇。本書分為建設(shè)工程篇、房地產(chǎn)篇、與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)利轉(zhuǎn)讓篇三個部分,案例按照本案提示、案例索引、訴稱辯稱、事實查明、法院審判(或仲裁裁決)、本案代理思路評析的體例編排。通過本案提示,提出本案可以啟發(fā)思考的有關(guān)法律問題,扼要說明*終結(jié)論;通過案例索引,讓讀者了解本案裁判文書編號和裁判年份,方便讀者檢索裁判文書原文;通過訴稱辯稱,讓讀者知悉本案各方當事人的觀點,進而歸納本案的爭議焦點;通過事實查明,使讀者了解法院(或仲裁機構(gòu))所查明的案件法律事實;通過法院審判(或仲裁裁決),讓讀者了解法院(或仲裁機構(gòu))的裁判觀點;通過本案代理思路評析,讓讀者知悉作者的辦案歷程和釋法說理過程。本書具有較高的實用性,適合普通民眾在解決類似法律糾紛時進行借鑒與運用,對于法律工作者也具有較高的參考價值。
序言
我與陳曉忠律師都是浙江青田人,基于同鄉(xiāng)情緣及我對陳律師的了解,他是一位立足專業(yè)之基本、凝聚智慧而謀求突破,一直堅持工匠精神的專業(yè)律師。因此,當陳律師拿著他的新書《建筑房地產(chǎn)案件代理實操與技巧——評析30案》找到我,請我為之作序時,我欣然接受。
通讀本書,以下幾點給我留下深刻印象:一是案件提示高度提煉,觀點明確,讓讀者可以一目了然;二是案件評析條理清晰,以案例為對象進行法律實證研究,深入淺出,有助于讀者對法律適用的理解;三是理論與實踐相結(jié)合,對建筑房地產(chǎn)行業(yè)實務中出現(xiàn)的法律問題進行總結(jié)和分析,并提出了解決問題的相應策略;四是從書中的案件訴訟歷程來看,陳律師在調(diào)查取證、尊重客觀事實的基礎(chǔ)上,運用訴訟技巧,有力維護了當事人的合法權(quán)益。
本書的一點一滴、一字一句,積累了一篇又一篇內(nèi)容豐富的案例,記錄了一個又一個印象深刻的故事,這的確是陳律師的心血之作!本書的成稿,離不開他多年辦案經(jīng)驗的積累,也離不開他伏案而作、堅持不懈的努力,更離不開他勤于思考、善于總結(jié)的治學精神。本書體現(xiàn)了陳律師扎實的法律理論功底和豐富的建筑房地產(chǎn)領(lǐng)域的實踐經(jīng)驗。
律師著書立說,需要大量的訴訟案例素材;這與我們?nèi)舜蟠硖岢鲎h案需要進行專題調(diào)研一樣。訴訟是律師盡情發(fā)揮其才智的主要舞臺,在這個舞臺上,各位律師更能深入地理解法律條文和規(guī)則。專題調(diào)研是人大代表知情知政、深入實地聯(lián)系群眾和了解真實民情的主要方式;通過這種方式,才能梳理提煉出高質(zhì)量的議案和建議。
實踐出真知。本書是陳律師在工作之余將其經(jīng)辦的建筑房地產(chǎn)案例進行總結(jié)歸納、梳理分析后的研究成果,具有較強的實用性和可讀性,讀者在看了本書后更懂得如何運用法律維護自己的合法權(quán)益。當然,本書還存在著一些不足;但陳律師畢竟還年輕,還有今后長期的實踐積累,我期待著陳律師將更多的實戰(zhàn)經(jīng)驗升華為理論成果,出更好的作品!
第十二屆、十三屆全國人民代表大會代表
浙江省歸國華僑聯(lián)合會副主席
國和控股集團有限公司董事長 陳乃科
2020年4月
自序
英國經(jīng)濟學家亞當·斯密在其名著《國富論》中寫道:“我們把健康托付給醫(yī)生,把自己的財富、名譽甚至生命托付給律師!庇纱藖砜矗t(yī)生、律師在人們?nèi)粘I钪械闹匾钥梢娨话。隨著現(xiàn)代經(jīng)濟的快速發(fā)展,民商事糾紛日益增多,且趨于復雜,有時一些民商事案件還涉及他人利益和公眾利益,背后可能牽涉許多群體的就業(yè)乃至生計問題。從這個角度來講,民商事案件代理的重要性并不遜于刑事案件的辯護。
改革開放以來,建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)一直在國民經(jīng)濟中起著至關(guān)重要的作用,已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。人們的生活和工作都離不開房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)施,建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系千家萬戶的生命和財產(chǎn)安全,乃百年大計。由于建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的法律關(guān)系錯綜復雜,矛盾糾紛層出不窮,因此,建筑房地產(chǎn)領(lǐng)域中的法律事務,已成為律師民商事案件中的支柱業(yè)務。
建筑房地產(chǎn)法律業(yè)務涉及面廣,主要圍繞不動產(chǎn)標的開展法律服務。對于律師而言,建筑房地產(chǎn)法律業(yè)務是一項性價*高又有技術(shù)含量的法律業(yè)務。說性價*高,是因為建筑房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),投資規(guī)模大,建設(shè)周期長,能源消耗高,標的額一般來說都很高;標的額高,律師代理費相對就高;再加上該行業(yè)受國家法律的規(guī)范和宏觀政策的調(diào)控廣,其面臨的法律風險也相對較多,整個市場對律師必然有剛需。說有技術(shù)含量,是因為建筑房地產(chǎn)法律關(guān)系不僅受到《合同法》的規(guī)制,還受到《建筑法》《招標投標法》諸多強制性規(guī)定的限制,往往不能單純地以契約自由論之;再加上因建筑房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崉招詮,涉及造價、質(zhì)量、工期等專業(yè)問題,較于普通民事案件,該類案件有專業(yè)性強、案件事實周期長、案情錯綜復雜、標的額較大、辦理難度高等特點,是項“技術(shù)活”。
律師要想致力于建筑房地產(chǎn)法律業(yè)務,應當不斷提高自己的業(yè)務能力,不僅要精通相關(guān)建筑房地產(chǎn)法律法規(guī)和政策,還要懂得基本的專業(yè)和行業(yè)規(guī)則,通過解決重點難點問題來制定案件的代理思路和代理方案。綜觀我辦理過的近500起民商事案件,許多案件都涉及建筑房地產(chǎn),因此我將辦理該類案件的心得體會進行總結(jié),通過這種以案說法的方式,認真深入地剖析這些案例,將勝、敗、得、失的原因都清楚地展現(xiàn)給讀者。這樣,既達到我對多年來代理建筑房地產(chǎn)類糾紛案件這項工作進行總結(jié)的目的,同時也可供讀者借鑒或參考。這正是我寫本書的初衷。
本書分為三大部分,分別為建設(shè)工程篇、房地產(chǎn)篇、與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)利轉(zhuǎn)讓篇。在建設(shè)工程篇中,我精選了9個案件作為分析對象,就建設(shè)工程糾紛中涉及的掛靠、違法轉(zhuǎn)包、工程造價鑒定、工程增量優(yōu)惠、工程管理費、工程款利息、施工合同的解除、延期完工違約金的調(diào)整、工程質(zhì)量合格的認定、施工水電費的結(jié)算、工程簽證行為的效力、實際施工人的權(quán)利保護等法律問題進行剖析、論述。在房地產(chǎn)篇中,我精選了14個案件作為分析對象,包括新房買賣、二*房買賣、房屋所有權(quán)確認、房屋租賃、車庫使用權(quán)保護等類別,就房地產(chǎn)領(lǐng)域糾紛中涉及的逾期付款違約責任、延期交房違約責任、房屋買賣合同的解除、房屋權(quán)屬的確認、房屋閑置損失的賠償、建筑物的區(qū)分所有權(quán)等法律問題進行剖析、論述。在與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)利轉(zhuǎn)讓篇中,我精選了7個案件作為分析對象,包括因債權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、委托持股、個人合伙、繼承、競買等原因引起的物權(quán)權(quán)屬變動,就與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)利轉(zhuǎn)讓糾紛中涉及受讓債權(quán)真實性的審查、債權(quán)轉(zhuǎn)讓的通知、合同性質(zhì)的確定、事實合伙的確認標準、遺囑的效力、優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)等法律問題進行剖析、論述。
在這精選的30起案件中,每一個案件都包括本案提示、案例索引、訴稱辯稱、事實查明、法院審判(或仲裁裁決)、本案代理思路評析。本案提示,提出本案可以啟發(fā)思考的有關(guān)法律問題,扼要說明*終結(jié)論,是對該案例代理思路的精簡概述;案例索引,讓讀者了解本案裁判文書編號和裁判年份,方便讀者檢索裁判文書原文;訴稱辯稱,讓讀者知悉本案各方的觀點,進而歸納本案的爭議焦點;事實查明,使讀者了解法院(或仲裁機構(gòu))所查明的案件法律事實;法院審判(或仲裁裁決),讓讀者了解法院(或仲裁機構(gòu))的裁判觀點;本案代理思路評析,讓讀者知悉我的辦案歷程和釋法說理過程。經(jīng)過前述6個板塊對每個案件進行介紹、剖析,讓讀者了解我如何分析案件的性質(zhì),如何運用代理策略把握問題的關(guān)鍵,如何運用訴訟技巧獲得當事人預期乃至超過預期的訴訟(仲裁)結(jié)果。
但法律包羅萬象,司法實踐觀點也在隨著社會的發(fā)展不停地變化,本書只是一個時期階段性的成果。本書涉及的一些觀點僅是我執(zhí)業(yè)經(jīng)驗的總結(jié),難免有不當之處,歡迎廣大讀者多提寶貴意見和建議、交流切磋,讓我們更好地總結(jié)經(jīng)驗、提高水平。路漫漫其修遠兮,唯有不忘初心,砥礪前行。是為序!
陳曉忠
2020年4月
陳曉忠,畢業(yè)于哈爾濱工程大學,其間獲管理學學士學位證書、法學學士學位證書、計算機程序員證書、大學英語六級證書;現(xiàn)為浙江天韻律師事務所副主任、創(chuàng)始合伙人,中國民主同盟盟員,杭州市西湖區(qū)優(yōu)秀律師,杭州市律師協(xié)會民商委員會委員、杭州市律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員,中國農(nóng)業(yè)銀行浙江省分行律師庫成員,中國法學會會員,中國注冊會計師協(xié)會非執(zhí)業(yè)會員。
陳曉忠律師擅長公司法律事務、建設(shè)工程與房地產(chǎn)、經(jīng)濟合同、私募股權(quán)投資等民商事訴訟和非訴訟業(yè)務;憑借專業(yè)的理論功底、嫻熟的法律技能以及豐富的財會知識,處理了大量民商事案件。
陳曉忠律師執(zhí)業(yè)十余年來,在建筑房地產(chǎn)領(lǐng)域辦理了許多疑難復雜案件,其中一些案件經(jīng)再審程序改判獲得勝訴,一些案件處理結(jié)果超*了當事人的預期,一些案件經(jīng)媒體報道后取得了良好的社會反響。如陳曉忠律師辦理的邵某夫婦訴呂某夫婦所有權(quán)確認糾紛一案,確立了在沒有書面約定僅有出資的情況下如何確定房屋權(quán)屬歸屬的認定標準,為類似案件的處理提供了重要參考;在為李某夫婦提供法律幫助、解決其在房屋拆遷過程中遺留多年的損害賠償糾紛案中,得到了時任杭州市委領(lǐng)導王金財副書記和許勤華秘書長的共同批示肯定。
目錄
第一部分 建設(shè)工程篇
01.實際施工人如何保護自身合法權(quán)益
——吳某某訴臺州市某某水利水電工程有限公司、臺州市路橋區(qū)某某養(yǎng)殖場開發(fā)有限公司建設(shè)工程合同糾紛案
02.發(fā)包人已給予承包人退場后的補償款無權(quán)要求返還
——浙江宏某建設(shè)工程有限公司應訴嵊州市福某置業(yè)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛案
03.承包人的合同解除權(quán)
——杭州某盛置業(yè)有限公司應訴浙江某譽建設(shè)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛案
04.竣工期限的變更不必然導致逾期竣工違約金的變更
——尹某某訴金華市國某建筑裝飾工程有限公司及其杭州分公司裝飾裝修合同糾紛案
05.勘察設(shè)計失誤引發(fā)的工程質(zhì)量糾紛
——華某建設(shè)集團浙江建筑設(shè)計有限公司應訴上虞市人民政府某某街道辦事處、浙江中某建筑設(shè)計院有限公司、浙江智某建設(shè)管理有限公司建設(shè)工程合同糾紛案
06.發(fā)包人擅自使用存在質(zhì)量缺陷的工程能否視為工程質(zhì)量合格
——浙江金某建設(shè)集團有限公司訴浙江嘉某家具有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛案
07.施工水電費如何結(jié)算
——浙江某某職業(yè)技術(shù)學院訴浙江省東某建設(shè)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛案
08.總包單位在工程量清單上的確認行為對分包單位沒有約束力
——浙江索某聯(lián)合科技有限公司應訴浙江平某防火卷門制造有限責任公司承攬合同糾紛案
09.實際施工人訴訟對象的選擇
——浙江環(huán)某環(huán)境建設(shè)有限公司應訴江某某、浙江諸某建設(shè)集團有限公司、洪某某建設(shè)工程施工合同糾紛案
第二部分 房地產(chǎn)篇
10.逾期付款違約金的免除
——盛某甲、毛某甲、盛某乙應訴紹興市金某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司商品房預售合同糾紛案
11.逾期通知交房,購房者有權(quán)解除合同
——盛某甲訴紹興市金某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司商品房預售合同糾紛案
12.違約金過高如何調(diào)整
——范某、周某某應訴杭州梧某置業(yè)有限公司商品房銷售合同糾紛案
13.借名購房后的艱辛維權(quán)路
——呂某甲、邵某甲訴呂某乙、阮某所有權(quán)確認糾紛案
14.經(jīng)濟適用房,產(chǎn)權(quán)約定有風險
——羅某、鄒某甲訴鄒某乙、馬某所有權(quán)確認糾紛案
15.收款收據(jù)能否證明大額現(xiàn)金的實際交付
——陳某甲、高某某與陳某乙、葉某某房屋買賣合同糾紛案
16.購房者能否以房屋存在質(zhì)量問題為由解除合同
——浙江宏某建設(shè)工程有限公司應訴胡某某、俞某某、嵊州市福某置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛案
17.工業(yè)廠房,分割轉(zhuǎn)讓受限制
——俞某應訴上海金山衛(wèi)某某實業(yè)發(fā)展有限公司房屋買賣合同糾紛案
18.本案是家事代理還是無權(quán)處分
——程某某訴黃某某、余某某房屋買賣合同糾紛案
19.無權(quán)處分與善意取得
——傅某某訴方某、茹某某房屋買賣合同糾紛案
20.租賃合同解除后的損失賠償
——江某某與舟山市普陀區(qū)六橫鎮(zhèn)某某股份經(jīng)濟合作社、舟山某某集團有限公司房屋租賃合同糾紛案
21.本案是租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓還是房屋轉(zhuǎn)租
——杭州恒某電子科技有限公司訴周某房屋租賃合同糾紛案
22.房屋租賃閑置損失難獲賠償,化為違約金巧避風險
——臺州新某控股有限公司訴余某某房屋租賃合同糾紛案
23.車庫十年紛爭終破局
——費某、陳某甲、何某某、張某、裘某某、黃某某訴李某某、陳某乙、沈某甲、沈某乙車庫使用權(quán)糾紛案
第三部分 與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)利轉(zhuǎn)讓篇
24.受讓債權(quán)的實現(xiàn)
——曲某某、卞某某訴海南龍某投資有限公司、蔡某甲、髙某某債權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案
25.案由選擇定勝負
——寧波同某置業(yè)有限公司應訴張某某股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案
26.合同性質(zhì)的確定
——李某某、吳某某、王某某訴葉某甲、葉某乙股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案
27.隱名股東如何顯名化
——童某某訴清遠市中某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、涂某某、胡某甲、胡某乙、張某某股東資格確認糾紛案
28.事實合伙關(guān)系的認定
——何某某訴王某某、某某市農(nóng)村信用合作聯(lián)社合伙協(xié)議糾紛案
29.形式瑕疵的遺囑是否有效
——鐘某甲、鐘某乙應訴黃某甲、黃某乙、黃某丙、石某甲、石某乙、黃某丁、胡某某、林某某、朱某某繼承糾紛案
30.優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)
——呂某某、姚某某訴石臺縣某某鎮(zhèn)人民政府、徐某某共有人優(yōu)先購買權(quán)糾紛案
后 記