在影響人口遷移的眾多因素中，住房與土地的作用無可替代。住房既是安身立命的處所，又是承載著家與心靈歸屬的空間。而土地是住房的載體，住房問題與土地問題密切相連。人口的遷移流動性與住房和土地的不動產(chǎn)屬性形成了動與不動的鮮明對比，在中國城鎮(zhèn)化的進程中大量人口從鄉(xiāng)村向城鎮(zhèn)的流動遷移，住房、土地與人口遷移的耦合關系在城鎮(zhèn)化過程中發(fā)生著劇烈的變化。本書較為全面系統(tǒng)地總結了住房、土地與人口遷移的關系，分析了住房價格、住房產(chǎn)權、住房保障、土地權益等多方面因素與人口遷移的關系，從流入城鎮(zhèn)、老家、甚至是非流入城鎮(zhèn)多個空間維度進行研究。不僅豐富了相關領域的研究成果，也為相關政策的制定提供了一定的研究支撐。
序言 做一個有良知的經(jīng)濟工作研究者
董昕博士曾就讀于南開大學，獲學士、碩士學位；后在財政部財政科學研究所攻讀并獲博士學位。此后曾在中國社會科學院農村發(fā)展研究所從事兩年的博士后研究，當時我是她的合作導師。博士后出站后，她進入中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所（現(xiàn)改名為生態(tài)文明研究所）工作至今。董昕博士數(shù)年筆耕不輟，撰寫出專著《居所變遷：住房、土地與人口遷移的關系研究》，囑我為此書作序。我認真拜讀后，頗受啟發(fā)。主要有以下幾點體會，就教于董昕博士和讀者眾公。
一 要在城鄉(xiāng)二元結構的框架下來研究住房、土地與人口遷移之間的關系
作者提出：住房與土地已經(jīng)成為影響中國人口遷移的關鍵因素，這使得研究住房、土地與人口遷移的關系具有重要的現(xiàn)實意義和理論價值。因此，本書基于中國的城鎮(zhèn)化進程對住房、土地與人口遷移進行系統(tǒng)性研究。作者認為在影響人口遷移的眾多因素中，土地與住房的影響逐漸突出，尤其是對人口持久性遷移的影響更為重要。首先說住房，中國住房市場的現(xiàn)狀對鄉(xiāng)城遷移家庭的持久性遷移來說也是切實的障礙。再說土地，它是更關鍵的因素。作者指出：城市土地制度構建下，國有土地使用權出讓收入已經(jīng)成為地方財政收入的重要組成部分。1997年，國有土地使用權有償出讓收入占地方財政收入的比重只有1.3%；而到了2019年，國有土地使用權出讓金占地方財政收入的比重已經(jīng)達到69.9%。2010～2020年，國有土地使用權出讓金占地方政府性基金收入的比重一直在75%以上。
這些土地增值收益用來干什么？土地出讓收入使用范圍涵蓋征地和拆遷補償支出、土地開發(fā)支出、城市建設支出等。其中，城市建設支出主要包括城市道路、橋涵、公共綠地、公共廁所、消防設施等基礎設施建設支出。2006年，全國城市維護建設財政性資金收入中，土地出讓轉讓收入占比為24.9%；到了2016年，全國城市維護建設財政性資金收入中，國有土......
董昕，中國社會科學院生態(tài)文明研究所城市群研究室主任、副研究員，經(jīng)濟學博士，中國社會科學院生態(tài)文明研究智庫資源節(jié)約與綜合利用研究部主任，中國社會科學院大學研究生導師。主要研究方向為城市與區(qū)域可持續(xù)發(fā)展、住房與土地政策、人口遷移等。已在《中國農村經(jīng)濟》《中國人口科學》《中國土地科學》《中國人口·資源與環(huán)境》等期刊發(fā)表論文數(shù)十篇，多次被《人大復印報刊資料》《高等學校文科學術文摘》等轉載，出版學術著作多部。主持或參與國家自然科學基金項目、國家社會科學基金項目多項。獲得中國社會科學院優(yōu)秀對策信息獎全國流動人口動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)應用成果獎中國城市經(jīng)濟學會優(yōu)秀論文獎錢學森城市學金獎等獎項多次。
章引言001
節(jié)研究背景及意義001
第二節(jié)國內外研究進展012
第三節(jié)研究目標與研究內容022
第二章理論分析框架028
節(jié)理論脈絡：遷移流動的人口028
第二節(jié)理論脈絡：固定不動的土地與住房030
第三節(jié)模型構建：住房、土地與人口遷移的關系032
第四節(jié)本章小結044
第三章中國的人口遷移制度演進與遷移特征045
節(jié)人口遷移的政策與制度變遷045
第二節(jié)人口遷移特征總結055
第三節(jié)本章小結067
第四章中國的住房與土地制度變遷及市場狀況068
節(jié)住房與土地制度變遷068
第二節(jié)住房市場發(fā)展：銷售市場與租賃市場090
第三節(jié)土地市場發(fā)展：國有土地與集體土地100
第四節(jié)本章小結106
第五章遷移人口的住房及土地權益107
節(jié)鄉(xiāng)城遷移人口的住房及土地權益107
第二節(jié)城城遷移人口的住房114
第三節(jié)本章小結119
第六章住房價格與人口遷移121
節(jié)住房價格與遷移人口的住房支付能力121
第二節(jié)住房支付能力對人口遷移的影響125
第三節(jié)人口遷移對住房價格的影響135
第四節(jié)本章小結143
第七章住房產(chǎn)權與人口遷移145
節(jié)流入地住房產(chǎn)權對人口遷移的影響145
第二節(jié)戶籍地縣城住房產(chǎn)權對人口遷移的影響153
第三節(jié)本章小結158
第八章住房保障與人口遷移160
節(jié)住房保障對人口遷移影響的總體分析160
第二節(jié)住房保障對人口遷移影響的個體分析164
第三節(jié)保障房類型對人口遷移影響的對比分析169
第四節(jié)本章小結173
第九章農村土地權益與人口遷移175
節(jié)農村土地權益對人口遷移的影響175
第二節(jié)人口遷移對農村土地權益處置的影響184
第三節(jié)本章小結190第十章結論與建議191
節(jié)分析結果總結191
第二節(jié)相關政策建議194
參考文獻200
圖目錄
圖1-11950年以來全球城鎮(zhèn)化率變化003
圖1-2代表性國家的城鎮(zhèn)化率變化004
圖1-3各大洲的城鎮(zhèn)化水平變化005
圖1-4中國常住人口城鎮(zhèn)化率變化006
圖1-5中國人均GNI在世界上的相對水平007
圖1-6中國城鎮(zhèn)化率在世界上的相對水平007
圖1-7本研究的技術路線026
圖3-1全國人口普查流動人口數(shù)057
圖3-2全國農民工總量058
圖3-3全國外出農民工中省內流動與跨省流動比例062
圖3-4全國外出農民工與本地農民工占比063
圖3-5全國農民工年齡結構065
圖3-6農民工從業(yè)的行業(yè)分布066
圖4-1中國商品住宅銷售面積變化093
圖4-2CPI、住房售價、住房租金同比漲幅對比099
圖8-1公共財政住房保障支出161
表目錄
表3-1流動人口分布地區(qū)變化060
表3-2外出農民工流入的城市類型063
表3-3農業(yè)戶籍流動人口的收入水平066
表4-1全國商品房銷售面積及其變化093
表4-2我國三大城市群商品住宅銷售情況094
表4-3部分國家竣工房屋套均建筑面積098
表5-1進城農民工的居住和生活設施普及率108
表5-2不同人口規(guī)模城市的進城農民工人均居住面積108
表5-3進城農民工解決居住問題的方式109
表5-4不同行業(yè)農民工的住房類型110
表5-5農民工的住房滿意度111
表5-6農民工家庭在流入地以外城鎮(zhèn)購房的主要原因114
表5-7流動人口在流入地的住房類型115
表5-8流動人口家庭在流入地的住房支出狀況116
表5-9非農業(yè)戶籍流動人口在流入地的住房類型116
表5-10流動人口在流出地的住房類型118
表5-11流動人口在流出地的住房面積119
表6-1外出農民工家庭在不同區(qū)域的房價收入比123
表6-2流動人口家庭住房支出占收入的比重125
表6-3變量描述性統(tǒng)計（住房價格與人口遷移1）127
表6-4回歸結果（住房價格與人口遷移1）128
表6-5變量描述性統(tǒng)計（住房價格與人口遷移2）132
表6-6回歸結果（住房價格與人口遷移2）133
表6-7變量描述性統(tǒng)計（住房價格與人口遷移3）137
表6-8回歸結果（住房價格與人口遷移3）138
表6-9變量描述性統(tǒng)計（住房價格與人口遷移4）141
表6-10回歸結果（住房價格與人口遷移4）142
表7-1變量描述性統(tǒng)計（住房產(chǎn)權與人口遷移1）147
表7-2回歸結果（住房產(chǎn)權與人口遷移1-1）148
表7-3回歸結果（住房產(chǎn)權與人口遷移1-2）150
表7-4變量描述性統(tǒng)計（住房產(chǎn)權與人口遷移2）154
表7-5回歸結果（住房產(chǎn)權與人口遷移2）155
表8-1變量描述性統(tǒng)計（住房保障與人口遷移1）162
表8-2回歸結果（住房保障與人口遷移1）163
表8-3變量描述性統(tǒng)計（住房保障與人口遷移2）166
表8-4回歸結果（住房保障與人口遷移2）167
表8-5變量描述性統(tǒng)計（住房保障與人口遷移3）171
表8-6回歸結果（住房保障與人口遷移3）172
表9-1農業(yè)戶籍流動人口的土地權益狀況175
表9-2變量描述性統(tǒng)計（農村土地權益與人口遷移1）179
表9-3分步回歸結果（農村土地權益與人口遷移1）180
表9-4分步回歸結果（農村土地權益與人口遷移2）181
表9-5農業(yè)戶籍流動人口的承包地處置情況184
表9-6變量描述性統(tǒng)計（農村土地權益與人口遷移2）186
表9-7回歸結果（自家耕種）187
表9-8回歸結果（轉租）188
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