◎內(nèi)文節(jié)選

1. 古人怎么安家

01

想要安家，首先要有一個家。除了祖上有宅子無需另置的人以外，想安家就離不開房屋交易。與今天一樣，房屋交易少不了中介，也就是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。在中國各個城市的檔案館里，清朝、民國的房地產(chǎn)契證并不少見，也很容易找到所謂經(jīng)紀(jì)人的名字，只不過，當(dāng)時社會對他們的稱呼是房牙。

房牙這個稱謂是從牙商延伸而來的。漢朝時，人們將這種撮合買賣的中間人叫節(jié)駔儈，儈者，會合兩家交易者；駔者，其首率也，而儈這個字，后來就逐漸發(fā)展為市儈這一貶義詞，用來形容唯利是圖、庸俗可厭的人。

《南齊書》里記載了這樣一個故事：南齊有個人叫崔慰祖，想賣掉自家的房子，就找了個中介。中介問：您這套房想賣多少錢？崔慰祖說：45萬。中介問還能往下降一降嗎？崔慰祖不同意，中介就說，那到時候，你跟買主說這套房賣46萬，多賣的那1萬歸我。崔慰祖回答說是即同君欺人，豈是我心乎，正氣凜然地表示合伙騙人不應(yīng)是自己的所作所為。

02

到了唐朝，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有了正式的名稱，就是房牙。唐朝的經(jīng)紀(jì)人多被稱為牙郎或牙人，因為干這一行的，多從事牛馬等牲口交易，所以必須得是識別牲口年齡的高手，只要瞧一瞧牲口嘴里的牙齒，對貨物價格就了然于胸。于是，牙郎慢慢成了吃中介這碗飯的人的統(tǒng)稱。

唐朝最有名的牙郎是安祿山和史思明。據(jù)《舊唐書》記載：（安祿山）解六番語，為互市牙郎……（史思明）又解六番語，與祿山同為互市牙郎，可見，二人最早是在邊境從事馬匹交易的經(jīng)紀(jì)人，后來通過語言優(yōu)勢才從經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)變?yōu)槁殬I(yè)軍人。

唐朝明令禁止一般性的田產(chǎn)交易，不過寺廟田產(chǎn)的買賣不在監(jiān)管范圍之內(nèi)，現(xiàn)今遺存的唐朝文獻(xiàn)中，就有不少關(guān)于寺廟田產(chǎn)的交易記錄。

古代房牙行業(yè)的春天，要等到五代十國乃至北宋初年。

03

五代十國時的后唐皇帝唐明宗下令：如是產(chǎn)業(yè)、人口、畜乘交易，須憑牙保。如有故違，關(guān)聯(lián)人押行科斷，就是說如果有誰買賣房屋、買賣奴隸、買賣牲口，必須讓牙人經(jīng)手，違反規(guī)定的會被送到相關(guān)的牙人協(xié)會接受處罰。之所以這么規(guī)定，是因為交易只有通過牙人經(jīng)手，政府才能收取契稅，私人交易政府收不到錢。

這一政策延續(xù)到宋朝，力度就更大了。《宋刑統(tǒng)》規(guī)定田宅交易，須憑牙保，違者準(zhǔn)盜論，就是說買賣房子和土地，必須由牙人經(jīng)手，否則就按偷盜論處。處罰盜賊是按贓計罪，比如偷的東西值一尺布，打二十大板；如果值五十尺布，勞改一年。想想房子多值錢，按宋朝這種法律，誰買賣房產(chǎn)要是膽敢不找牙人經(jīng)手，那打板子能把屁股打爛，坐牢能把牢底坐穿。

根據(jù)宋人李元弼《作邑自箴》的記載，宋朝的牙人是有行業(yè)準(zhǔn)入制度的，政府會頒發(fā)類似于營業(yè)許可的身份木牌，牌上寫明姓名、籍貫、從事行業(yè)，就像如今房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人佩戴的標(biāo)牌。

不過宋朝買賣房產(chǎn)，實際操作起來要比現(xiàn)代復(fù)雜得多，因為當(dāng)時賣房有一個先問親鄰制度。宋朝在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時，首先要詢問親屬有無購買意愿，隨后要依次詢問房宅東、南、西、北四個方向的鄰居，只有親屬和鄰居都正式確認(rèn)無購買意愿后，才輪到真正的購買者。

古代中國是宗族社會，尤其在同姓之人構(gòu)成的社群中，田宅外售相當(dāng)于是宗族財產(chǎn)的流失，賣方先問親鄰也是為維護(hù)宗族利益所采取的手段。

04

到了明清時期，房牙在業(yè)務(wù)操作上已經(jīng)非常成熟了，特別是房契書寫格式經(jīng)過歷朝歷代的沉淀，已經(jīng)非常規(guī)范了。一張房契，要注明買賣雙方姓名、房屋坐落、房屋四至、產(chǎn)權(quán)情況、陰溝、暗道、水源、地稅、是否一次性付款等項目。房契簽訂后，房牙與買賣雙方到官府蓋印，以示合法性，至此，房牙對于這宗交易的責(zé)任才算完成。

蓋紅色官印并納稅的契約稱為紅契，與之相對，民間私下訂立、不投稅的契約稱為白契，不受法律保護(hù)且被發(fā)現(xiàn)后要治罪。

可以說，明清的房牙兼有中介、評估、登記代理、監(jiān)督交易雙方照章納稅多項業(yè)務(wù)，相當(dāng)于如今房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房產(chǎn)評估師、不動產(chǎn)登記代理人和稅務(wù)稽查員這四種職業(yè)的合體，可以說權(quán)力不小。

不過想當(dāng)上房牙也不容易，明清時期，想當(dāng)房牙要向官府領(lǐng)取執(zhí)照（牙帖）并繳納稅金（牙帖費(fèi)），行業(yè)也有協(xié)會（牙行），每隔幾年官府還要辦個年檢什么的。

房牙還被政府劃定了固定的活動區(qū)域。房牙對本轄區(qū)內(nèi)，未經(jīng)房牙見證、私下訂立的白契有清查的職責(zé)，一旦核實，可獲得獎勵。而若是被官府查出來，房牙自然也要承擔(dān)責(zé)任。

不過即便如此，白契還是屢禁不止，因為買賣雙方除了交付契稅以外，還要付各種雜費(fèi)，比如簽合同那張紙也要收錢，叫契紙錢，過戶時蓋章也收錢，叫朱墨頭子錢，這就增加了購房者的負(fù)擔(dān)，也變相給了熟稔房地產(chǎn)事務(wù)的房牙一定的操作空間。

當(dāng)然，那種一不過戶，二不辦證的白契是極少的，房牙一般不會用這樣簡單粗暴的方式。他們多是暗中降低交易額，因為契稅征收稅率固定，征稅金額由成交價格決定，于是民間訂立白契，辦官方手續(xù)用紅契，也就是用所謂陰陽合同，暗減房價，規(guī)避高昂的契稅。另外，由于低于一定額度的房契可不納稅，在房牙的操作下，民間有時甚至?xí)�將一份房契拆成七八份�?

05

在房產(chǎn)交易中，房牙忙前忙后，當(dāng)然不是無償勞動，交易雙方都要為此支付傭金。按照常規(guī)，傭金是成三破二。成者乃買房人，有錢才買房子，破者系賣房人，賣房是破落的象征，成三破二即買主出房價的3%，賣主出2%。在《四世同堂》中就有一位房牙金三爺，北平城的瓦片就是他的鐵桿莊稼，他的中介報酬就是成三破二，他就依靠這5%的傭金生活。

到了民國，買賣雙方付的傭金就差不多了。拿史上最文藝的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人徐志摩為例，當(dāng)時普通百姓每個月大概賺10塊大洋，而徐志摩稿費(fèi)在600塊大洋左右，奈何太太陸小曼實在揮霍無度，徐志摩不得不東奔西走，拼命掙錢。他一口氣在五所學(xué)校兼職，課余還要趕稿，這位不屑市儈氣的詩人后來還不得不干起房產(chǎn)中介的營生，因為這行掙錢多。當(dāng)時中介的傭金是買方賣方共收2.5%，但是徐志摩著急賺錢，居然只要半價就出單。不過即使是半價，當(dāng)時一單生意徐志摩也能賺400塊大洋，可見這一行利潤之豐。

然而，總有一些貪心的房牙，在合法收入之外還要給買賣雙方找碴兒出難題，通過各種手段從中獲取不菲利益。晚清的江浙滬地區(qū)對這群房牙有一個非常形象的稱謂白螞蟻，形容其瘋狂吞噬房屋。據(jù)《清稗類鈔》記載：白螞蟻系地皮房屋之掮客也。倚此營生，專蛀人家房屋。