私募地產(chǎn)投資基金，顧名思義即以房地產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)益為投資方向的私募地產(chǎn)投資基金。中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《有關(guān)私募投資基金業(yè)務(wù)類(lèi)型/基金類(lèi)型和產(chǎn)品類(lèi)型的說(shuō)明》將私募地產(chǎn)投資基金定義為從事一級(jí)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的私募投資基金，包括采用夾層方式進(jìn)行投資的房地產(chǎn)投資基金。實(shí)踐中，私募地產(chǎn)投資基金的投資范圍與中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)定義的投資范圍有很大區(qū)別，其投資范圍有一級(jí)開(kāi)發(fā)、二級(jí)開(kāi)發(fā)、物業(yè)收購(gòu)、物業(yè)改造、舊城改造、棚戶(hù)區(qū)改造、房屋按揭銀行余款、租金收（受）益權(quán)、項(xiàng)目公司股權(quán)收益權(quán)、其他收（受）益權(quán)、REITs份額權(quán)益、私募投資基金份額以及可能出現(xiàn)的債轉(zhuǎn)股（主要針對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）等，投資范圍非常廣泛。鑒于中國(guó)持續(xù)多年的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的迅猛增長(zhǎng)以及高溢價(jià)、高回報(bào)，現(xiàn)在中國(guó)市場(chǎng)上比較成熟的私募地產(chǎn)投資基金管理公司主要在從事房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的投資，投資房地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的私募地產(chǎn)投資基金管理公司相對(duì)較少并且規(guī)模較小。從私募地產(chǎn)投資基金投資方式來(lái)說(shuō)，私募地產(chǎn)投資基金管理公司廣泛采取債權(quán)模式（2018年1月12日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)私募投資基金備案須知》已經(jīng)基本禁止債權(quán)型投資，但2018年4月中基協(xié)會(huì)長(zhǎng)洪磊在中國(guó)母基金百人論壇上的講話(huà)指出，將針對(duì)股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)三類(lèi)投資，推出有針對(duì)性的備案須知，明顯又釋放出可以做債權(quán)型投資的信號(hào)，債權(quán)型投資如何操作現(xiàn)在尚未可知。）股權(quán)模式、夾層模式、并購(gòu)模式以及受讓收（受）益權(quán)等方式進(jìn)行投資，但受市場(chǎng)形勢(shì)、投資風(fēng)格、風(fēng)險(xiǎn)偏好、政策導(dǎo)向多重因素的影響，不同的公司對(duì)上述投資方式有不同的偏好，各種投資模式在基金管理公司業(yè)務(wù)中所占的比重也有較大的區(qū)別�？偟膩�(lái)說(shuō)，私募地產(chǎn)投資基金從事債權(quán)投資的比較多。從私募地產(chǎn)投資基金投資期限來(lái)說(shuō)，有短期投資（半年）、中期投資（一年到三年）、長(zhǎng)期投資（三年以上），投資期限與投資方式、投資風(fēng)格、風(fēng)險(xiǎn)偏好、市場(chǎng)環(huán)境、投后能力聯(lián)系比較緊密，債權(quán)投資期限相對(duì)來(lái)說(shuō)中短期比較多，基金管理人風(fēng)險(xiǎn)偏好比較低，主要尋求穩(wěn)定收益。股權(quán)投資相對(duì)來(lái)說(shuō)中長(zhǎng)期比較多，基金管理人風(fēng)險(xiǎn)偏好比較高，主要尋求高額回報(bào)。從私募地產(chǎn)投資基金投資物業(yè)的類(lèi)型來(lái)說(shuō)，有住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、辦公地產(chǎn)、物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)等。不同的物業(yè)類(lèi)型對(duì)資金的成本、期限、規(guī)模、投資方式等強(qiáng)度的要求不同決定了募集資金來(lái)源的差異。

總體來(lái)說(shuō)，中國(guó)本土私募地產(chǎn)投資基金發(fā)展的時(shí)間并不長(zhǎng)，管理能力還比較弱，但發(fā)展的速度很快并涌現(xiàn)了一批優(yōu)秀的私募投資基金管理公司。在這些基金管理公司中，有單純的市場(chǎng)化獨(dú)立運(yùn)作的基金管理公司，也有依托母公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的基金管理公司；有單純的民營(yíng)企業(yè)，也有許多中央企業(yè)所屬的基金管理公司。不同的股東背景決定了這些基金管理公司獲取項(xiàng)目的能力、獲取資金的能力、與項(xiàng)目方的議價(jià)能力、與資金方的議價(jià)能力、項(xiàng)目投后的管控能力、項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的處置能力的巨大差異，進(jìn)而決定了基金管理公司風(fēng)險(xiǎn)承受能力和生存發(fā)展空間的巨大差異。在市場(chǎng)化優(yōu)勝劣汰的過(guò)程中，一大批優(yōu)秀的基金管理公司和投資經(jīng)理脫穎而出，為自己在市場(chǎng)上占據(jù)了一席空間�；�金管理公司最終依靠的還是主動(dòng)管理能力和募資投資能力，長(zhǎng)期依靠母公司輸液的基金管理公司因?yàn)殚L(zhǎng)期的依賴(lài)性和寄生性會(huì)導(dǎo)致后天發(fā)育嚴(yán)重不良，在優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能否生存以及生存的效果具有不確定性。同時(shí)，從金融風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)說(shuō)，具有直接或間接控股關(guān)系的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與基金管理公司不可避免的會(huì)進(jìn)行業(yè)務(wù)合作，實(shí)踐中甚至存在基金管理公司只為股東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目提供融資、進(jìn)行輸血的情形。這種自投自融與關(guān)聯(lián)交易的業(yè)務(wù)模式無(wú)疑存在巨大的利益沖突和道德風(fēng)險(xiǎn)，基金管理人及其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司極有可能相互串通損害投資人的利益。因此，如何公平保護(hù)投資者的合法權(quán)益并對(duì)此種類(lèi)型的基金管理公司進(jìn)行規(guī)制，是監(jiān)管機(jī)構(gòu)面臨的一個(gè)重大問(wèn)題，相信監(jiān)管機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)這種基金管理公司給出具體的規(guī)范。