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　　《物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理與維修（第2版）》共分十二章，緊密結(jié)合物業(yè)設(shè)施設(shè)備的范圍、物業(yè)電氣設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù)維修工作內(nèi)容、給排水設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù)維修工作內(nèi)容、通風(fēng)設(shè)施設(shè)備與維護(hù)維修工作內(nèi)容、供暖設(shè)施設(shè)備與維護(hù)維修工作內(nèi)容、空調(diào)設(shè)施設(shè)備與維護(hù)維修工作內(nèi)容、消防設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容等進(jìn)行講述。第2版在內(nèi)容上采用了最新的國家規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，增加了低溫地板輻射供暖系統(tǒng)和制冷系統(tǒng)等的管理與維修部分，更新了原來燃?xì)夤⿷?yīng)系統(tǒng)的故障處理及方法，并隨著智能大樓和智能小區(qū)的大規(guī)模建設(shè)，特別增加了安全防范系統(tǒng)的管理與維護(hù)內(nèi)容，力求在保證科學(xué)系統(tǒng)性與完整性基礎(chǔ)上，博采眾長，達(dá)到符合培養(yǎng)新型物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理人才的需要。
　　《物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理與維修（第2版）》既可作為應(yīng)用型本科和高職高專院校物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù)專業(yè)學(xué)生的教材，也可作為房地產(chǎn)專業(yè)、工程管理專業(yè)、土木工程等專業(yè)學(xué)生的參考用書，還可作為物業(yè)管理公司人員日常工作用書及物業(yè)管理執(zhí)業(yè)資格考試參考用書。

　　在我國，物業(yè)管理是與房地產(chǎn)開發(fā)相配套的綜合性管理活動(dòng)，是與住房制度改革相銜接的一種管理模式，是與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。隨著人們生活水平的提高和房屋產(chǎn)權(quán)的多元化，人們對(duì)生活居住環(huán)境、物業(yè)管理與服務(wù)、物業(yè)的升值與保值都提出了更高的要求。物業(yè)管理涉及千家萬戶，和百姓的生活與工作息息相關(guān)。而物業(yè)設(shè)施設(shè)備是物業(yè)不可缺少的重要組成部分，物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理已經(jīng)成為物業(yè)管理中的一項(xiàng)核心工作。30年來，隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理工作取得了顯著成績，物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的不斷進(jìn)步，提高了物業(yè)服務(wù)的技術(shù)含量，提升了物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，得到了社會(huì)和廣大業(yè)主的認(rèn)同。
　　為了適應(yīng)中國物業(yè)管理行業(yè)新形勢(shì)的發(fā)展，滿足市場(chǎng)對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理人才的需求，我們認(rèn)真總結(jié)了第1版教材的教學(xué)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上努力提高教材的科學(xué)性、先進(jìn)性、啟發(fā)性、實(shí)用性和對(duì)我國教學(xué)的適用性，以便進(jìn)一步提高教材質(zhì)量和跟上知識(shí)更新步伐。第2版在內(nèi)容上采用了最新的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，在原有內(nèi)容的基礎(chǔ)上增加了低溫地板輻射供暖系統(tǒng)和制冷系統(tǒng)等的管理與維修部分，更新了原來燃?xì)夤⿷?yīng)系統(tǒng)的故障處理及方法。隨著智能大樓和智能小區(qū)的大規(guī)模建設(shè)，本書特別增加了安全防范系統(tǒng)的管理與維護(hù)內(nèi)容，力求在保證科學(xué)系統(tǒng)性與完整性的基礎(chǔ)上，博采眾長，達(dá)到符合培養(yǎng)新型物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理人才的需要。
　　本書以物業(yè)設(shè)施設(shè)備為講述對(duì)象，依據(jù)國家最新頒布的規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)，在第1版的基礎(chǔ)上，增加了圖示部分，目的是使學(xué)生能更清楚、直觀地掌握本書內(nèi)容，滿足不同層次學(xué)生和教學(xué)的需要，也使本書的系統(tǒng)性和完整性更加突出。
　　本書可以作為物業(yè)管理專業(yè)、房地產(chǎn)專業(yè)的教材，也可作為工程管理、土木工程等專業(yè)的選修課教材和物業(yè)管理人員日常工作及職業(yè)資格考試的參考用書。本書力求突出實(shí)用性、綜合性的特點(diǎn)，在介紹物業(yè)設(shè)施設(shè)備組成和性能的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)論述了物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修與管理，使其盡量與物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理最新發(fā)展和實(shí)踐操作狀況相一致。
　　本書共分十二章。劉薇撰寫第一、八、十一章，第二、三、四、五章由張喜明撰寫，第六章由趙嵩穎撰寫，第七章由劉薇、孫萍撰寫，第九章由孫萍、劉薇、高宏艷撰寫，第十章由孫萍、王立光撰寫，劉薇、王曉晶編寫了第十二章。全書由劉薇統(tǒng)一編撰。特別感謝王龍、孫達(dá)、王春陽三人為本書繪制了部分圖片。
　　在本書的編寫過程中，我們查閱了大量的相關(guān)書籍和期刊，參考了國內(nèi)許多學(xué)者同仁的著作和國家發(fā)布的最新法律和相關(guān)行業(yè)規(guī)范，并列于書末，以便讀者在使用本書的過程中進(jìn)一步查閱，在此對(duì)各參考文獻(xiàn)的作者表示衷心的感謝。
　　由于編寫作者的認(rèn)識(shí)和專業(yè)水平有限，書中必定存在不妥和錯(cuò)誤之處，歡迎廣大讀者批評(píng)指正。

　　作者
　　2010年4月

　�。�2）防止高電位引入：在進(jìn)戶線墻上安裝放電間隙或瓷瓶接地，接地電阻小于15。各接地裝置可連接成一體。避雷針直徑不得小于16mm，其針尖須做成三叉式或針式，并鍍錫。避雷針要牢固地固定在構(gòu)筑物上。避雷針須與引下導(dǎo)線連接牢固，引下導(dǎo)線的截面不得小于50mm2。引下導(dǎo)線的途徑要盡量縮短，避免90。的彎折，引下導(dǎo)線及其固定裝置要牢固地固定在構(gòu)筑物上，固定裝置的間距不能大于1.5 m。
　�。ǘ╇姎庠O(shè)備的保護(hù)接地與接零
　　電氣設(shè)備的金屬外殼，在正常情況下是不帶電的，但如果電氣設(shè)備絕緣受到損壞，發(fā)生漏電時(shí)，金屬外殼就會(huì)帶電。如果人體觸及這種帶電的金屬外殼，就會(huì)發(fā)生觸電事故。為了防止人身觸電事故的發(fā)生和保證電氣設(shè)備的正常運(yùn)行，可根據(jù)不同的情況將電氣設(shè)備金屬外殼接地或接零。
　　1.保護(hù)接地
　　將電氣設(shè)備的金屬外殼通過導(dǎo)線與接地體作良好的連接，稱為保護(hù)接地。由于電氣設(shè)備外殼做了保護(hù)接地，當(dāng)人體觸及漏電的外殼時(shí)，形成人體電阻與接地電阻的并聯(lián)電路。由于人體電阻遠(yuǎn)比接地電阻大，所以通過人體的電流就很小了，從而可以有效避免觸電事故的發(fā)生。
　　2.保護(hù)接零
　　將電氣設(shè)備的金屬外殼用導(dǎo)線與電網(wǎng)的零線連接起來，稱為接零或保護(hù)接零。采取保護(hù)接零措施后，當(dāng)電氣設(shè)備絕緣損壞時(shí)，電壓經(jīng)過電氣設(shè)備外殼到零線形成通路，產(chǎn)生很大的短路電流。此電流遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過保護(hù)電器的動(dòng)作電流值，保護(hù)電器斷開，故障設(shè)備脫離電源，防止了人體觸電的可能。
　　3.重復(fù)接地
　　采用保護(hù)接零時(shí)，經(jīng)零線上的一點(diǎn)或多點(diǎn)再做金屬連接，稱為重復(fù)接地。對(duì)于用戶集中的地方采取重復(fù)接地，即使零線偶爾折斷，帶電的外殼也可以通過重復(fù)接地裝置與系統(tǒng)中性點(diǎn)構(gòu)成回路，產(chǎn)生接地短路電流，保護(hù)電器，從而避免事故的發(fā)生。
　�。ㄈ┙拥匮b置的設(shè)置
　　1.電氣設(shè)備接地裝置的要求
　�。�1）為防止電氣設(shè)備以及電動(dòng)工具的金屬外殼偶然帶電而發(fā)生人體觸電事故，對(duì)電動(dòng)機(jī)、變壓器、配電柜、鐵制配電箱、發(fā)電機(jī)、操縱臺(tái)等動(dòng)力設(shè)備，手電鉆、手電刨、電錘等手持式電動(dòng)工具，電冰箱、洗衣機(jī)、電風(fēng)扇等家用電器，在開始使用前均應(yīng)采取保護(hù)性接地或接零。
　�。�2）為防止雷雨季節(jié)由于雷電引起的雷電波沿低壓架空線路侵入房屋內(nèi)部而燒毀電氣設(shè)施，防止三相四線的零線由于偶然的損壞，致使屋內(nèi)零線帶電燒毀單相用電的家用電器設(shè)備，三相四線式進(jìn)戶的零線在進(jìn)戶口處必須做好零線及其金屬管的補(bǔ)助接地。

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