我在本書中強調，這場被人們稱作次貸危機的風波，實質上是房地產(chǎn)泡沫破裂帶來的惡果。盡管在房地產(chǎn)泡沫破裂之后又出現(xiàn)了許多吸引人們注意力的事件，但這個本質論斷放到今天來看仍是正確的。房地產(chǎn)泡沫，以及促使泡沫產(chǎn)生并擴大的心理因素，是這場危機的真正原因。雖然人們對金融創(chuàng)新橫加詬病，但是金融創(chuàng)新既不是這次危機的主要原因，更不可能是其根源性原因。當然，我承認在創(chuàng)新的過程中肯定會觸及某些人的痛處，這與此次危機確實有較大的關系。危機爆發(fā)之前，監(jiān)管者和央行的疏失都對泡沫的產(chǎn)生和發(fā)展造成了重要影響，但這并不能成為危機爆發(fā)的核心原因，相反，正是由于泡沫的存在，使得整個社會充斥著自負的情緒，這才導致監(jiān)管的缺位。

此次危機因次級貸款而得名，這種貸款確實在世界各國的房地產(chǎn)泡沫中扮演了一定的角色。盡管全球都以次級貸款命名此次危機，但實際上使用次級貸款最多的國家還是美國，也就是此次危機的發(fā)源地。隨著危機在全世界蔓延，人們的注意力逐漸從次級貸款轉到政府債務問題上。目前危機最新的發(fā)展階段（尤其是希臘、西班牙、意大利和其他一些歐洲國家發(fā)生的問題）被稱為歐洲主權債務危機，這已經(jīng)成為目前最應該擔憂的問題。此次危機爆發(fā)前的 10 年間，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)使得人們非常自負，從而使得美國政府對高額債務視而不見，最終導致次貸的爆發(fā)式增長和破滅，同樣的自負情緒也是導致歐洲各國政府高額債務的“幕后黑手”。除此之外，正是由于次貸危機使得人們對整個金融體系失去信心，所以才在 2009 年引發(fā)了歐洲主權債務危機。僅以 21 世紀的標

準判斷，世界各國的金融體系都是相互關聯(lián)的，不僅在書面合同上有關聯(lián)，內(nèi)在的文化和制度上也有高度的相似性。

顯然，我們在次貸危機中遭受了嚴重損失。本書的主旨就是解釋次貸危機的成因及其發(fā)展過程，也就是試圖說明為什么次貸危機會引發(fā)更為嚴重的金融危機。除此之外，我也試圖通過本書向讀者說明，社會需要某些可靠的金融制度保證資產(chǎn)市場的穩(wěn)定以及經(jīng)濟的健康，我們需要不斷地革新這些制度，以促使其不斷向前發(fā)展。

自本書第 1 版問世后 4 年，世界金融史可謂極其悲涼。在這種背景下，我們一方面需要采取一些立竿見影的措施，另一方面也需要考慮進行一些長期的制度改革。我所中意的長期改革，包括本書第五章介紹的更為靈活的抵押貸款工具，我堅信這種改革能夠取得成功。與此同時， 我們還是需要采取一些立竿見影的措施幫助那些抵押貸款完全無望還清的房屋購買者。

住房融資業(yè)務的興起與崩潰

用事件發(fā)生幾年后的眼光回望當年的情境，我們會問：為什么次貸市場的產(chǎn)生和破滅都發(fā)生得如此迅猛？其實，導致問題產(chǎn)生的原因很多，也很復雜。根源性的錯誤理念就是似乎所有人都認為房價永遠不可能下跌，至少長期內(nèi)不會持續(xù)下跌，人們相信房價永遠都處于一條上升的通道。

2011 年，卡爾·凱斯和我對 4 個城市的新近購房者進行了訪談。我們向他們提問：“你是否同意下列說法？‘住房價格永遠不會下跌，即便短期內(nèi)下跌，也會很快漲回來�！�”我們進行這個訪談項目的時候，美國的住房價格已經(jīng)連續(xù) 5 年實質性下跌了。即便如此，仍有 20% 的受訪者同意上述說法。可以推測，在次貸危機爆發(fā)之前，持有這種觀點的人肯定不在少數(shù)�；蛟S大多數(shù)普通人都不會認真地思考這個問題，也不會得出房價不會下跌的結論，但大多數(shù)人都相信，由于人口越來越多，對經(jīng)濟發(fā)展的需求越來越旺盛，所有這些長期的社會壓力加在一起，肯定會促使房價不斷攀升。

如果一個人相信房價不會面臨持續(xù)下跌的風險，那么這個人肯定也就認為抵押債券都是相當安全的金融產(chǎn)品。如果購房者無力償還貸款， 那么放款人可以取消房屋的贖回權，把房子賣掉，這樣就能獲得足夠的資金抵充貸款余額。人們甚至認為現(xiàn)實操作當中不會出現(xiàn)取消房屋贖回權的做法，因為當住房所有者不愿意繼續(xù)償還抵押貸款時，他可以把房子轉賣，自己獲得現(xiàn)金，既可以避免被取消贖回權，又可以免除后續(xù)可能出現(xiàn)的損失。

此次危機爆發(fā)之前，很多人都不相信房價會在長期內(nèi)持續(xù)下跌，這種盲目的信念讓我感到非常疑惑。對我而言，這種房價下跌顯然會發(fā)生，因為自 21 世紀初開始，房價就以極高的速度攀升，到危機爆發(fā)的前夜，房價已經(jīng)飆升至一個不正常的高位。這種情況顯然不能持續(xù)，當越過臨界點之后，房價肯定要下跌，而且會在很長一段時間內(nèi)停留在較低的水平。不用多說，這種情況已經(jīng)構成房地產(chǎn)泡沫，并且有很多人持有和我相同的觀點。但持有這種觀點的人在整個社會中仍然只占到極少數(shù)。每當我和那些堅信房價不會長期低迷的人交談時，我總能發(fā)現(xiàn)，這些人要么沒有讀過歷史，要么沒有接觸過有關房價的數(shù)據(jù)，他們的觀點完全盲從于社會的主流觀點。

我們不應該盲從于社會的主流觀點，而應該相信通過對歷史的嚴肅分析，以及運用社會科學原理進行分析之后得出的結論。更為重要的是，我們必須信任數(shù)理金融學的理論，畢竟這些理論是在經(jīng)歷了行為金融學革新之后，經(jīng)過學者們的分析和修訂才形成的。

另一個令人費解的謎題是：住房抵押貸款支持證券（RMBS）是一種在 20 世紀 70 年代之前完全沒有市場需求的證券，但為什么短短幾年之內(nèi)，這個證券的交易市場竟能夠成長得如此巨大？在房利美和房地美開始發(fā)行住房抵押貸款支持證券之前，投資者一般都是投資持有抵押貸款的銀行的股票，那么投資這些銀行的股票與購買住房抵押貸款支持證券之間到底有什么本質差別呢？

放眼世界大多數(shù)國家，證券化業(yè)務從來沒有發(fā)展成一種主流業(yè)務。而證券化業(yè)務在美國的興盛也完全植根于政府的支持。如果美國政府沒有實質上構成對房利美和房地美的資助，那么抵押貸款證券化業(yè)務或許根本無從起步。

危機爆發(fā)之前，許多理論家認為抵押貸款證券化是一項重要的創(chuàng)新。證券化的抵押貸款幫助人們解決了一個“檸檬市場”困境。最早提出所謂“檸檬市場”困境的是喬治·阿克爾洛夫，他的這套理論大意是， 普通人通常都不愿意購買未經(jīng)標準化處理的商品，或者是無法驗證品質的商品，比如二手車，他們擔心自己沒有足夠的經(jīng)驗判斷商品是否存在缺陷，而且猜疑商家會故意向自己推銷“檸檬市場”的商品。商家當然知道商品的好壞，但是買家無從得知。如果一個人先入為主地認為商家出售給自己的一定是不好的東西，那這個人肯定只愿意支持同類商品的最低價。惡性循環(huán)之下，商家根本就不會拿出好東西來賣，于是整個市場就變成一個只賣劣質商品的地方。之所以把證券化業(yè)務稱為一項創(chuàng)新，就是由于它能夠解決“檸檬市場”的問題。

“檸檬市場”這個問題是有藥可解的。通過金融創(chuàng)新至少能在一定程度上進行緩解。將抵押貸款做成證券，交給獨立的第三方評級機構進行估值，并且把同一個機構發(fā)行的證券拆分成不同的等級，交給不同的專業(yè)機構進行評估，這樣能夠有效降低投資者買到“檸檬市場”中那些次品的風險。根據(jù)這個理論，投資者應該能夠信任較高等級的擔保債務憑證（CDO），至少信任度要比任何抵押貸款放款機構自行設計的貸款池或其公司股票要高。所以，投資者也更愿意購買高等級的擔保債務憑證，從而也給住房貸款放款機構開辟了新的資金來源。

把證券化產(chǎn)品分級是一個不錯的想法，但在實際操作中卻沒能得到較好的執(zhí)行。背后的原因前文中已經(jīng)提過，那就是大多數(shù)人，包括評級機構在內(nèi)，都認為房價不可能下跌。所以，即便證券化業(yè)務背后的理論是站得住腳的，但是現(xiàn)實中產(chǎn)生的證券卻獲得了過高的評級，也導致人們過度信任這些產(chǎn)品。

這也是導致歷史上反復出現(xiàn)金融危機的癥結所在。只要人類的本性不發(fā)生改變，我們就總是容易促生經(jīng)濟泡沫，也容易受到泡沫破裂帶來的傷害。

我在本書中其實是比較贊同抵押貸款證券化這樣的金融創(chuàng)新的，只不過可能需要經(jīng)過長期的醞釀，在未來的某個時候再推出。盡管當下民眾對金融創(chuàng)新仍然持有敵對和懷疑的態(tài)度，但我還是主張應該進行此類創(chuàng)新。

本書觀點的持續(xù)有效性

本書第四章提出了一條最值得關注的短期方案，也就是我們應該為那些無力償還抵押貸款的住房所有者找到某種出路。只有幫助這些人降低他們擔負的抵押貸款額度，才能避免這個群體退化成影響市場信心和經(jīng)濟穩(wěn)定的不良因素。我所提的短期方案類似于大蕭條之后，美國政府創(chuàng)設的業(yè)主貸款公司。但是，目前我們還沒有看到任何類似的措施變成現(xiàn)實。美國可以說是最熱衷于討論這個問題的國家，而美國政府也為資助那些無力還貸的住房所有者設計了一些方案—住房償付能力貸款修改項目（HAMP），住房可償付融資計劃（HARP），購房者償付能力及穩(wěn)定計劃（HASP），以及住房可償付融資計劃二期（HARP II）—但這些方案都沒有取得令人滿意的效果；這些方案并沒能幫助住房所有者實質解決難以償債的問題。

這種狀況迄今為止沒有一點兒好轉的跡象。根據(jù)標準普爾 / 凱斯 – 席勒住宅價格指數(shù)，自本書第 1 版問世到 2012 年第一季度，美國的住房價格下跌了 18%，這使得住房所有者承擔的債務變得更加沉重，他們所購房屋的價值相比 2006 年的峰值下跌了 35%。根據(jù)美國一家房地產(chǎn)分析機構（CoreLogic 公司）發(fā)布的負資產(chǎn)報告的預測，截至 2012 年，將近有 1/4 的美國住房價格處在其抵押貸款總額價格之下。我們必須解決這個問題，否則僅在美國一個國家就會再次出現(xiàn)成千上萬的取消贖回權的事件。在世界其他一些出現(xiàn)房地產(chǎn)價格下跌的國家，人們也面臨同樣的問題，但他們所遇到的問題的規(guī)模通常都很小。

問題一直在持續(xù)，公眾也有意愿看到更多的抵押貸款償付調節(jié)計劃的實施。實際上，許多抵押貸款的調整償債方案，對投資者和購房者同樣有利，并且能夠同時符合美國和國際社會的利益。問題之所以長時間得不到解決，尤其在問題最嚴重的美國，癥結在于次貸危機發(fā)生之后留下了一個巨大的爛攤子，沒人能夠簡潔地理順危機遺留的各種法律問題。政府做出的任何政策調整，對投資首次抵押貸款和再次抵押貸款的投資者會造成不同的影響，對于購買了不同優(yōu)先級的擔保債務憑證的投資者也會造成不同的影響。要想把利益不同的群體召集在一起，商議出一個一致的解決方案將是非常困難的。所以，這是一個集體的問題，其實也正適合由政府出面牽頭解決。

在解決法律法規(guī)障礙方面，我們已經(jīng)投入很長的時間，不過現(xiàn)在看來我們已經(jīng)有希望出臺一套解決方案。目前，有人開始倡議，美國的州政府和地方政府，通過自身具有的土地征用權強迫投資者接受抵押貸款償付調節(jié)計劃。各級政府在這項權力的支持下，可以出于為公眾利益考慮的目的廢止原有的抵押貸款協(xié)議，向原抵押貸款的放款人支付以真實市場價值為基準的一筆貸款清償款（可以說這筆款項將會低于購房者違約情況下所需支付的全額款項，也會低于抵押貸款放款人簿記時登記的價格），然后再由政府向購房者發(fā)放一筆本金較低的貸款，雖然貸款本金減少，但至少能夠足額抵充政府投資者為購買抵押貸款而支付的金額。加利福尼亞州的圣伯納迪諾縣和安大略市已經(jīng)開始聯(lián)合，通過行政權力推行這種方案。所以，我仍然抱有希望，本書中提倡的為有困難的購房者提供幫助的建議仍然可能變成現(xiàn)實。

通過這種措施使經(jīng)濟重歸正軌只是權宜之計，我們并沒有打算長期這么做。最理想的狀態(tài)下，我們?nèi)匀灰�推動一些緩和的、長期的解決方案成為現(xiàn)實。長期的變化至少從表現(xiàn)形式上看應該使得金融體系在沒有政府干預的情況下運作得更好，應該重新梳理美國的金融制度，使得它們在金融理論的檢驗下也顯得更合情理。

本書第五章所提的一些長期建議已經(jīng)開始嶄露頭角。本書有一個貫穿始終的主題，那就是通過一些具體的措施，促進金融體系的大眾化， 使金融行業(yè)更好地為公眾服務。2010 年，美國出臺了《多德 – 弗蘭克法案》，它被稱為“大蕭條”之后美國境內(nèi)最重要的金融立法，這部法案就包含了一些推進金融大眾化的措施。根據(jù)該法案的要求，成立了金融研究辦公室，其職責就在于將原本只有金融從業(yè)者知悉的信息傳播給美國民眾。我在本書中倡議，應該建設新的金融數(shù)據(jù)庫，并且向公眾開放，這部法案正好創(chuàng)建了一個這樣的信息傳播基礎架構。同時，該法案要求組建美國消費者金融保護局（最早由伊麗莎白·瓦倫提出的建議），也正好就是本書所描述的新金融體系的監(jiān)察者。這部法案還要求成立住房咨詢辦公室，這等同于在某種程度上向民眾提供了全面的金融建議。

2010 年出臺的《患者保護與平價醫(yī)療法案》也同樣推動了金融的民主化，并且改善了信息傳播的基礎架構。在該法案的支持下，出現(xiàn)了醫(yī)療保險交易所，降低了人們在投保醫(yī)療保險時，因原本已經(jīng)存在的疾患而被排除在可保險對象之外的選擇性偏見，滿足了個人自付醫(yī)療風險的需求，維護了屬于患者本人的權利。

世界上其他一些國家已經(jīng)采取類似的長期措施，或者也正在考慮推出類似的措施。因為國家數(shù)量眾多，我很難在這里一一描述，但至少從二十國集團財長和央行行長會議發(fā)布的宣言來看，這些國家在應對危機方面都朝著推動長期制度改革的方向前進。宣言強調了“金融包容性”的重要地位。二十國集團的目標是開發(fā)“一套基本的金融包容指標，用于幫助各國政府、政策制定者和股權持有者，共同致力于在全球范圍內(nèi)衡量金融服務可用性的實現(xiàn)進度，并且對這一進程長期跟進”。同時， 還會“在數(shù)據(jù)整理方面，針對金融包容性給予必要的支持”。二十國集團的財長們支持由“全球化的市場引導金融的權威”組成的金融消費者保護網(wǎng)，并且一致認可金融教育的重要性。

本書所提倡的金融民主化與二十國集團宣言中提出的金融包容性有一定的相似之處，但并不完全一樣。本書倡導的金融民主化，是鼓勵普通人更多地利用金融的風險管理功能解決日常生活中的擔憂，本質上是倡導更多的金融創(chuàng)新，而不是簡單地讓更多的人能夠獲取現(xiàn)在已經(jīng)存在的傳統(tǒng)金融服務。

政府很難從這個視角推動創(chuàng)新，它們通常本能地想到為正在開展的活動提供資助，或者向某些活動征收稅款。真正的金融創(chuàng)新需要長期醞釀，通常也都是由私營領域的企業(yè)發(fā)起的，也是由金融行業(yè)的從業(yè)者想出來的，政府在創(chuàng)新的過程中更多地扮演支持者和規(guī)則制定者的角色。即便如此，創(chuàng)新也需要經(jīng)過多年規(guī)劃才會逐漸實現(xiàn)。

本書介紹的大多數(shù)長期政策建議都還沉睡在襁褓中。目前最急需去做的事情，是為那些愿意與客戶簽訂忠誠服務協(xié)議的金融顧問提供資助，而不是讓他們從客戶身上謀求更多的傭金或其他收入，并且也應該采納本書提出的長期建議：持續(xù)性調整抵押貸款償還方案，對住房抵押貸款業(yè)務進行根源性革新。我們需要創(chuàng)設新型的經(jīng)濟測算單位，比如“籃子”，這會使得編制通脹指數(shù)的工作變得更簡單，也可以預防人們產(chǎn)生“房價永遠不會下跌”這樣的錯覺。我們需要針對那些對人們生活影響最大的風險創(chuàng)建更多、更全面的新型市場，比如應對交易房價下跌風險的市場。我們還需要考慮為政府融資提供更好的方式，比如發(fā)行以一國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）為基礎的股票等。我們還需要設計更好的風險管理工具，比如住房權益保險和生計保險。人性的本能缺陷導致我們無法正確地管理風險，由此才引發(fā)了金融危機，如果擁有上述這些重要的革新，我們就可以更好地解決這些問題。

根據(jù)歷史經(jīng)驗來看，金融創(chuàng)新的進展緩慢并不令人吃驚，這預示著金融體系的根本性改革可能需要持續(xù)幾十年，甚至幾個世紀。本書中提出的一些建議或許讓人聽上去野心勃勃，要讓它們變成現(xiàn)實則需要更長的時間。所以，如果想在未來幾十年促成一些重要的金融創(chuàng)新，那么今天就該動手做一些有實效的事情。我們今天所做的事情有一個共同的目標，那就是為了更好地服務公眾，促進經(jīng)濟早日從此次危機中復蘇，并且預防同樣的事件再次發(fā)生。